管理番号:33

中古住宅

 

管理番号 33
所在地 沖縄県那覇市小禄
価格/坪単価 -万円(@-万円) 用途地域 第1種中高層
土地面積 50坪(-㎡) 建物面積 35坪(-㎡)
間取り 7K 和8/6/6/6/6 洋8.5/7 6K 土地状態 宅地
建ペイ率/容積率 60% / 200% 接道・幅員 東4m
引渡 即時 取引形態 仲介
学校区 -
備考





当物件は県道7号線の小禄交差点から豊見城公園に向かう奥武山・米須線の豊見城公園前のバス停から150m位に位置し徒歩でも23分の距離です。この一帯は約40年前頃に民間の業者によって開発された住宅地になっています。ちなみに学校区は、宇栄原小学校となっています。

当物件は、土地が164.84㎡(50)で、建物は鉄筋コンクリートブロック造で昭和40年に1階の72㎡(21.7坪)が建てられています。
昭和47年に2階部分が増築され、現在の117㎡(35となっています。
そして、平成10年に現在のオーナーが購入され、直ぐリフォームされています。
最近まで住まわれていましたが、移転に伴い売却の運びとなりました。築年数は相当経っていますが、見れば納得するでしょうが建物の躯体はまだまだしっかりしています。

建物の間取りが採光と通風に巧妙に計画されていて明るくて風通しが良好です。
間取りとしては1階が4LDKで、2階が2LDKとなっています。
登記上は35となっていますが、リビングの出窓が部分が6070cmも張り出ししかも座れる位ありますから8帖も10帖位に感じられ40坪位はあるような気がします。
駐車場は現在2ですが、庭を取り壊せばもう1台は駐車できると思います。


中古住宅が売却物件として市場に出た時、リフォーム済みか、現況渡しに分かれます。
一言で言えば、リフォーム済みの物件の方がたとえ少々高くても早く売れます。

一方、現状渡しとなると価格が問題になります。
中古住宅を買われる殆どの方がリフォーム致します。
リフォームして幾らになるか?を考えていますが、如何せん一般の方にはリフォーム後のイメージが付かないし、さらに、リフォーム費用が幾ら掛かるか検討が付きません。
ですから、現状渡し物件は、買う決断が付かないのです。


それについて少しコメント致したいと思います。
新築の場合殆どの見積りは、坪当たりの相場が6070万位で価格の目途がたちます。

ところが、リフォームとなると何処まで直すか?で工事費が変わって来ます。
和室を洋室にしたり、小さい部屋を取り壊し広い部屋にしたり、風呂場をシステムバスにしたり、シンクやトイレを取り替えたり直したい所は幾らでもありますが、
リフォームに掛かるすべて予算との相談になります。


リフォーム済みの物件は、どのようにして市場に出て来るかと言いますと、一昔・二昔前までは競売で安く仕入れてリフォームして23割利益を乗せて売り出していました。
ところが現在では、一般の素人でも競売に参加できるので、儲けを考慮に入れた業者では、儲けを全く考えない素人との落札争いに勝てなくなっています。
それで、最近の業者はリフォーム前の物件を、安く買ってリフォームして、やはり、
23割利益を乗せて売り出しているのです。戸建て物件はそれほど無いので売れます。

中古住宅の賢い買い方は、人気のあるリフォーム済みの物件ではなく、
リフォーム前の物件を安く仕入れて、自分自身でリフォームさせる事です。
それに、オーナー様も買われる方が真剣なら、ある程度の価格交渉に応じるそうです。

ちょっと煩わしいかも知れませんが業者の儲け分が自分の懐から出て行かない筈です。

2,500万円の売り出し価格なら400500万円位の利益が含まれていると考えてみると、自分で直接リフォームすると少なくとも200300万円は節約になるかも知れません。
要は、安く請け負ってくれるリフォーム会社を探さなければなりませんが、その際は、弊社もユーザー目線でリフォーム会社探し、価格交渉もお手伝いさせて頂きます。

小禄一帯で中古物件をお探しの方は、先ずは当物件を内覧して見たら如何でしょうか?
お気軽にご連絡ください!  担当:金城