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中古住宅

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見晴らしの良い立地と明るく開放感のある住宅。2世帯、住宅兼事務所等にも転用可! 4000万円⇒3500万円に値引きしました。

管理番号 -
所在地 沖縄県南城市大里
価格/坪単価 3,500万円(@-万円) 用途地域 未指定
土地面積 120坪(399㎡) 建物面積 43坪(145㎡)
構造・間取り 和6/6 洋9.5/9.1 K20 土地状態 宅地
建ペイ率/容積率 60% / 200% 接道・幅員 北/9m
引渡 応相談 取引形態 仲介
築年 2000年1月 備考 -
都市計画 非線引
コメント

当物件は、県道77号線の平良交差点を約1.2kmほど入った大里字大里にあります。ここは山あいの のどかな集落です。

ほとんどの住宅は東側の斜面一帯に集まるように建てられていますが、当物件は集落の反対側にある北西側の傾斜地に1軒だけ建っています。

 

物件を売却する理由は、当初二世帯住宅を想定して建てたのですが、子供達はそれぞれの嫁ぎ先で住居を構え、今は家主様お1人で住んでいます。しかし1人で住むには広すぎて持て余しているそうです。

この物件の「売り」は眺望です。

当物件は2階建住宅ですが、高台に建っているため1階部分からでも集落の景観が一望できます。また周辺には自然の樹木がいっぱいあり、ちょっとした別荘気分も味わえます。

 

自然が好きな人にはたまらない

朝は野鳥のさえずりで目が覚め、一日が始まります。また夕暮れ時の、家々の灯りがゆっくり灯ってくる様は実に情緒があります。そして、すっかり日が落ちると、山から昇ってくる月がとても綺麗で、いつまでも、みとれてしまうと家主様はおっしゃっています。自然が好きな方にとっては、たまらない環境でしょう。

隣接する家はありませんが、周りには県の外郭団体施設が幾つかあるので人や車の往来は結構あるようです。

集落からは少し外れた所にあるので、県外から移住されてくる方や他の地域から転居して来られる方も、集落の方々とは程よい距離感でおつき合いができて、ちょうどいいのかも知れません。

 

住宅の概況は

緩やかな傾斜地に建っているため、玄関は前面道路より少し上がり、駐車場は半地下状態になっています。1階部分は、和室、リビング、キッチン、トイレ、水回り等、2階部分は、個室が3部屋、トイレ、広々としたベランダがあります。

家の中は、まず最初の印象として、家全体の採光と通風がよく考えられていると感じました。

どの部屋も明るく、随所に窓が設けられているので、いつも心地よい風が入ってきます。

また、ほとんどのドアが引き戸使用になっているので、室内に風が入ってきても急に閉まる危険もなく、少し開けていることで常に風が抜け家全体の風通しが良い状態になっています。

キッチンは270cmのコの字型のシステムキッチンが設置されて作業しやすい動線となっています。

庭へ降りると、花木を植えたり、野菜の自家栽培をしたりと十分すぎるほどのスペースがあります。ペットを飼うのもいいでしょう。

都会では味わえない田舎暮らしが待っています。沖縄移住を考える方も検討に値します。

 

住むなら広々と住みたい!

家主様はその立地条件を生かすために設計段階から建築士と綿密に協議されています。

特に眺望が12階のどの部屋からも見えるように計画されています。まず1階の台所と食堂は対面式にし、食堂と居間の仕切りを無くしているので非常に広く感じます。さらに、居間の隣の6帖の和室も障子が全部収納できるように造られ、全開すると台所・食堂・居間・和室が繋がり30帖位の大広間になります。

 

2階も6帖の和室と9帖程の洋室が2室あります。9帖クラスの2室を一つにすると、20帖位の大部屋になり、住宅だけの利用ではなくさらに用途が広がります。

 

用途を広げてみると

当物件は、事務所住宅兼事務所あるいは店舗としても利用できるでしょう。

ベランダも広く取られているのでウッドデッキを敷くと室内と一体感が出ます。緑豊かな集落の景観をウリにすれば、あらゆる可能性が広がるはずです。

 

生活の買い物に不自由はありません。

毎日の生活の買い物は、「イオンタウン大里」か「JAおきなわ大里支店Aコープ」に行けば全てが足りています。特に「イオンタウン大里」には、マックスバリューを主体に、生活に関係する30種近くのテナントが入居しています。

当物件から「イオンタウン大里」まで車で僅か56です。

現在でも、高速道路南風原南まで2.8㎞で車で8分。東浜タウンや東浜のビーチまで4.6㎞で車で12分。つかざんバイパスを利用すると、那覇東バイパスまで6.0㎞で、車で12分です。

  

学校区は、大里北小学校と大里中学校です。大里北小まで現在は徒歩で156分位ですが、来春には徒歩で7~8分の近くに移転する予定で現在建設中です。


沖縄は車社会。道路1本で地域や街を繁栄させます。

南部東道路が南城市を劇的に変貌させて行きます。

現在、沖縄県の発注で進められている南部東道路があります。当道路は、高規格道路(4車線)で、将来の南城市の主要幹線道路として位置づけられています。

昨年迄の計画では、南インターで一旦下りてから、南部東道路に乗り入れる下記のコース  

南風原南インター⇒大里インター⇒大里東インター⇒佐敷・玉城インター⇒つきしろインターの区間までとなっていましたが、乗り入れ口が変更になり、

新たに南風原新インターを造り、 那覇空港自動車道に直結させる事になりました。

大里東インターは、「大里イオンタウン」辺りに造られる予定です

南部東道路へは、大里では、稲嶺辺りと大里イオンタウン辺りの2ケ所でインターができ、乗り入れができるようになります。そうなると大里一帯は那覇を始め中北部に行くにも時間が短縮され交通アクセスが格段に良くなって行きます。同時に地価も上がってきます

全国で 沖縄県内の地価が最も上昇 しています。

国土交通省が、201811日現在の公示地価を発表しています。

県内地価の平均は、前年度比+5.7%で5年連続の上昇。(全国平均の+0.7%)

変動率は全国1位となっています。

住宅地は+5.5%、工業地は+14.6%で、共に全国で最も高い数字になっています。

さらに商業地は+5.6%で全国で2番目で、全国屈指の上昇率になっています。

 

住宅地は那覇市の各地域で上昇していて、割安感がある周辺市町村に外延的に上昇地域が増えてきています。南部東道路が開通すると、那覇に行くまでの時間が短縮され、ベッドタウン化が一段と進みます。一戸建てを望む人達は、まだ安い価格で買える土地を探してこの大里一帯や、つきしろの町や玉城村一帯まで広がって行く事でしょう。

住宅地は那覇市の各地域で上昇していて、割安感がある周辺市町村に外延的に上昇地域が増えてきています。南部東道路が開通すると、那覇に行くまでの時間が短縮され、ベッドタウン化が一段と進みます。一戸建てを望む人達は、まだ安い価格で買える土地を探してこの大里一帯や、つきしろの町や玉城村一帯まで広がって行く事でしょう。

 

当物件は、土地:120、 建物:43鉄筋コンクリート造2階建(築18)です。

 

1.土地の価格について

この辺りの土地の類似する売買事例は⇒坪当り1315万円位。

沖縄は5年位前から住宅地も対前年度比5%位は値上がりしています。当物件も5%の値上がりを想定して⇒坪当り15万円と想定します。すると120坪で120×15万円=1,800万円。

 

2.建物の価格について

 

7年前の東日本巨大地震から日本の建設工事費が大きく高騰しました。

東北の太平洋に面する歴史のある漁港の街・地域が壊滅的な大災害に見舞われ、国あげて復旧復興事業が盛んに行われています。原発事故もありその被害の収束は全く見えていません。

23年前には熊本県でも大地震が起き、2,020年には東京オリンピックも開催され、公共工事がフル稼動状況です。

 

一方では民間事業も盛んです。金融機関が低金利で積極的に融資する為、アパートやマンションの建設工事量が相当多くなっています。建設作業員も足りなくなりその人件費が高くなっています。

建設資材も品薄状態で高くなっていてそれらの影響もあり、建築工事費も値上がりしています。その反動が中古住宅価格に影響して来ています。

 

東日本大震災前でしたら鉄筋コンクーリ造の新築の坪単価の相場は、7075万円位でしたが、現在の新築の坪単価の相場は、25万円位も値上がりし、95100万円位になっています。

 

43坪の住宅を現在の相場で新築した場合に幾らになるか?をザックリ計算してみますと、

現在の新築の坪単価を95万円として新築すると、95万円/坪×43坪=4,085万円となりますが、これが19年後には幾らになるかを想定しますが、建物は経年劣化があるので下落します。それではどの位下落するのでしょうか。当物件は,総流し込みの鉄筋コンクリート造で耐久性に優れています。せいぜい33%落ちが妥当かと思います。従って、建物価格の67%となり、 建物価格=4,085万円×67%=2,736万円となります。

 

沖縄の不動産、特に土地と一戸建て住宅は、需要は幾らあっても供給量が絶対数足りません。実際、売買市場でも 一戸建て住宅の価格はあまり落ちていません。

沖縄では土地は、今後も上がって行く事は容易に推察されるが、ここでは現状のままとします。

 

 

建物価格=2,736万円に、土地価格:1,800万円をプラスすると、2,7361,8004,536万円≒4500万円としたいのですが、

購入者側が納得して買って貰える為には、下記の2項目の値引きが必要と考えました。

 

1. 当物件は隣接地との境界に擁壁を施し少し造成をする必要があります。

   その費用が概算で3,00万円位掛かりそうです。

2.れにクロスの張替えや床の研磨・塗装等のリフォーム代が700万円を見込んでいます。1)と2)のそれらの掛かる金額を値引きして、

 4,500万円-300万円-700万円=3,500万円

売却価格を 3,500万円 とします。

 

公庫の住宅ローンを利用すると、35年固定の非常安い利率で借り入れが出来ます。

ザックリですが、3,500万円の35年固定金利(1.30)の借入で毎月のローン返済額は、

頭金なしで約10.4万円(ボーナス払い無)。頭金200万円で、約9.8万円(ボーナス無)が

毎月の支払い目安です。

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