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中古戸建て

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個性的なデザインと重厚感のある外観、高級材仕様、広々間取りの戸建住宅です。

管理番号 -
所在地 沖縄県那覇市首里石嶺町
価格/坪単価 4,500万円(@-万円) 用途地域 第1種低層地域
土地面積 68坪(-㎡) 建物面積 38坪(-㎡)
構造・間取り RCB造、和6/洋12/10/LDK22 土地状態 宅地
建ペイ率/容積率 50% / 100% 接道・幅員 南/6m
引渡 応相談 取引形態 仲介
築年 1995年1月 備考 学校区 ⇒ 石嶺小学校、石嶺中学校
都市計画 市街化区域
コメント

当物件は、那覇市石嶺4丁目にある一戸建て中古住宅です。 

住所を特定できない理由は、現在居住中の物件だからです。購入者としては、場所と建物の状況くらいは知った上で内覧したいはずですが、住所を特定してしまうと、購入者が当物件を直に訪問したり、或いは隣近所の方に諸々の状況等を聞き込みしたりする可能性があるからです。

いずれは知られてしまうでしょうが、売却者当人としては、それは出来る限り遅くなって欲しいものです。そのような理由であえて番地を伏せています。ご理解下さい。

物件概要は敷地面積:68、建物面積:38の鉄筋コンクリートブロック造2階建です。平成8月年に竣工して22になりますが、綺麗に使われているので築10年内位に見えます。

住まいとしての静寂性と安堵感を求める為に敷地の手前に庭を造り、1番奥側に建物を配置しています。門戸から玄関に行くのに7程庭を通って行きますが、この庭が広くて綺麗に手入れされてご主人が如何に当物件を大切にして来たかが伺えます。

玄関先に2階の屋根まで伸びた円形の建物の構造を兼ねた柱がありその先にオブジェのような造形物や、レリーフを思わせるデザインタイル、アール(曲線)壁等を取り入れ、独特の造形的な外観になっています。

玄関ホールとリビングを仕切る壁もアール壁になっています。アール壁は圧迫感がなく、部屋を緩やかに仕切り、柔らかい雰囲気をもたらします。リビングの天井や梁も緩やかな孤を描く曲線になっており、オーナー様のこだわりが感じられます。

キッチンは使い勝手の良いL字型のシステムキッチンI Hコンロが備わっています。

キッチンとリビングを合わせて22はありますので、家具の配置などもしやすいでしょう。

和室は琉球畳仕様の6帖です。床柱等は屋久杉を使い、特注品だそうです。照明器具は天井に埋め込みで設置され、趣のある雰囲気を損なわないよう配慮されています。

1階には他に、浴室、洗面所、トイレがあります。

まず浴室は窓が大きく取られ、風通しが良さそうです。浴槽周りや壁が人口大理石仕様なので、お手入れがとても楽だと思います。

洗面台もスペースいっぱい広く設置されていて、使い勝手が良さそうです。

2階には1210広めの部屋があり、それぞれ、収納スペースも充分に取ってあります。

また10帖の部屋には7帖位、 12帖の部屋には8.5帖位のベランダがあるので、さらに広がり感があります。

それから、手入れのし甲斐がある広い庭もこの物件の魅力のひとつです。趣向に合わせて造り込んでいかれるといいでしょう。道路からの視線は全く届かないので、縁側で寛ぎながらのんびりと庭を眺めるのも最高の気分でしょう。

当物件は、儀保交差点~西原町入り口を結ぶ石嶺本通り(県道241号線)からスタジオチャーリー辺りから閑静な住宅街に入った所に位置します。現在はこれと言った目ぼしい特徴はありませんが、現在工事中の沖縄モノレール延長事業が2019年春頃には終点:浦西駅が竣工する予定です。当物件からその駅まで車で10分の距離で 交通アクセスが格段に増してきます。

それに、駅周辺は住友商事とイオン琉球の大規模な商業施設やスポーツ施設を分譲マンションや戸建て住宅等々が開発されて、新しい大きなタウンができあがります。そうなると当物件辺りの不動産評価も必然的に上がってくることでしょう。


バブルがはじけてから20年間位は、長期にわたってデフレ経済で不況の時代が続きました。勿論、地価も相当下がって行きました。しかし、5年前の安倍政権誕生で、なりふり構わずにインフレ経済に舵を切って来ました。今度は全国的に地価も上昇傾向で56年前位からは明らかに値上がり状況になっています。しかしまだ、バブルの頃には及びません。


国土交通省が、2018年1月1日現在の公示地価を発表しています。
全国平均の地価の対前年比上昇率は+0.7%ですが、県内地価の平均は、前年度比+5.7%5年連続の上昇率で全国で沖縄県内が最も上昇 していると言うデーターが発表されています。
住宅地は+5.5%、工業地は+14.6%で、共に全国で最も高い数字になっています。

さらに商業地は+5.6%で京都に次いで全国で2番目で、全国屈指の上昇率になっています。

現在の石嶺一帯の住宅地域(第1種低層住宅)の土地の坪当りの相場を調べて見ると、次の5件がありました。(平成30723日付)

1)石嶺3丁目・170坪:8,500万円(坪当たり:50万円)
2
)石嶺3丁目・111坪:4,780万円(坪当たり:43万円)
3)石嶺3丁目・158坪:5,200万円(坪当たり:32万円)
4)石嶺3丁目・111坪:4,780万円(坪当たり:43万円)
5)石嶺1丁目・ 46坪: 2,092万円(坪当たり:45万円)

  以上により、坪当りの土地平均価格は43万円辺りというところでしょう。

次に建物の建築工事費に関してです。

7年前の東日本巨大地震から日本の建設物価が大きく変動しました東北の太平洋に面する歴史のある漁港の街・地域が壊滅的な大災害に見舞われ、現在復旧復興事業が盛んに行われています。同時に福島県の原発事故もありその被害の収束は全く見えていません。
3年前には熊本県でも大地震が起き、2020年には東京オリンピックも開催されます。公共工事がフル稼動状況です。

また民間事業も盛んです。銀行等の金融機関が低金利で積極的に融資する為、アパートやマンションの建設工事量が相当多くなっています。その為、建設作業員も足りなくなり人件費が高騰し建設資材も品薄状態で高くなっています。それらの影響もあり、全国で建築工事費も値上がりしています。その反動が中古住宅価格に影響して来ています。

鉄筋コンクートブロック造の新築の坪単価の相場は、東日本大震災前でしたら、60~70万円位でしたが、現在は20万円以上も上がり、80~90万円位になっています。予算が足りなくて坪数を縮小したり、木造住宅に変更したとの話もチラホラ聞かれるようになりました。

ご主人が当宅地を購入した時はバブルの頃で50万円 3,400万円 したそうです。

建物は鉄筋コンクリート造で、当時、坪当たり7075万円が相場ですが、
当物件は、構造デザインや高級建材を使用しているため割高になって3,100万円掛かったそうです。と言う事は、3,100万円÷38坪=81.6万円ですから、坪当り81万円も掛かった計算になります。
さらに建築確認申請に必要な土質調査及び建築設計にも250万円掛かっています。

土地代+建築工事費+建築確認申請費用=3,4003,1002506,750

結局、当物件を建てるのにトータルで6,750万円掛かった計算になります。

現在、同規模の住宅を造るとすると
土地代は相場で43万円ですから、43万円×68坪=2,580万円。
38坪の建物は、坪単価:85万円とすると、38万円×85万円=3,230万円。
建築確認申請に必要な建築設計料及びボーリング代250万円。 合計で6,060万円。
土地代は安くなり、建築工事費が上がって、6,060万円という事ですが、当物件のように高級材を使うと、6,500万円は軽く突破します。

当物件はこの度4,700万円で売り出します。4,700÷6,500≒0.72ですから28%引きです。
それに中古物件は普通4500万円のリフォーム費用が必要ですが、当物件は綺麗に使われていますのでリフォーム代もそれ程必要無いと思います。

当物件を内覧して興味を持たれた方は、直ちに銀行と交渉して見る事です。現在は政府の政策の下、住宅への貸付金利が超低率となっています。金融機関も住宅を求める方を必至に探しています。ちょっと無理すれば何とか買える領域にある場合、担保力もある物件ですからゴーサインが出る可能性が高くなります。ご検討くださいませ。

ちなみに、当物件価格:4700万円200万円を頭金に入れて、元利均等払い、ボーナス払い:無、利率:1.45%(35年固定金利)で、フラット35で購入するシュミレーションをして見ると、毎月の支払いは、約13.7万円になります。
尚、頭金を増やしたり、ボーナス払いを併用すると当然毎月の支払いは少なくなります。
詳細は、担当にお尋ね下さい。

 

 

 

 



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