大里の土地のコメント
当物件は、県道77号線の平良交差点を約1.2kmほど入った山あいののどかな集落地、大里字大里にあります。殆どの住宅は東側の斜面一帯に集まるように建てられていますが、当物件は集落の反対側にある北西側の傾斜地になっています。
当物件は120坪、道路面と隣地境界との高低差が7～8ｍ位あります。 道路面と同じレベルの更地にするのには擁壁と造成工事：1,000万円位が必要になります。
現況の価格なら坪当り12万円の処が、その工事費が売却価格に上乗せされ、更地価格は坪当たり25万円位にもなって来ます。
当物件の土地は120坪あるので、2筆に分け1筆当りを60坪として2筆に分けて売却を考えています。したがって、1件当たり、60坪×25万円/坪＝1,500万円にもなります。
一般的に一戸建ての住宅を建てる場合、土地代、建物代、建築設計費、ボーリング代、測量代、移転登記代等々結構なお金が必要になりますが、支払い能力との関係で融資を受けられる予算が限られます。言わずもがな殆どの費用は土地代と建物代が占めます。そして、約半分位は土地代に行きますので、建築部分の費用が制限されて来ます。
東日本大震災後、政府による前例が無い規模の復旧・復興工事が行われています。それに、東京オリンピック関連工事や景気対策工事や民間の建設工事等々、枚挙に暇がないほど建設工事が増えています。そのためで全国的に人件費や資材費が高くなり、建設工事費も高騰し、それが、庶民の住宅建設費用にも大きく影響を及ぼしています。
東日本大震災前・7～8年前と現在なら相当価格が高騰していますので比較して見ます。
鉄筋コンクリート造の場合、
東日本大震災前なら、坪当り70～80万円⇒現在は95～100万円、
鉄筋コンクリートブロック造の場合、
東日本大震災前なら、坪当り60～65万円⇒現在は80～85万円位が相場と言われます。
すると、建坪35坪位は欲しい方は27坪位、30坪位考えていた方は25坪位に規模を縮小しなければなりません。 また、土地価格もここ5～6年前から高くなり始め、現在では住宅地と工業地においては、その上昇率が全国一で、商業地においては京都府についで全国二位と言われます。
その価格上昇状態は、当分の間変わらないと推察されます。
現在は建築費も上がれば土地も上がり住居を求める方には大変な時代になりました。
辛うじて救いといえるのは住宅ローンが非常に低率になっていることです。そのおかげもあってか所得は同じでも、以前なら3,000万円までしか借りられなかった人でも、3,500万円位までは借りられるようになったことです。
とは言っても、那覇市を始めその周辺の市街化地域では、土地が40万円以下を探すのは容易ではありません。一戸建て住宅を建てるには先ず土地が安くなければ叶いません。
その為には、市街地や街からちょっと離れた処を探した方がチャンスかも知れません。
沖縄は車社会。道路1本で地域や街を繁栄させます。
南部東道路が南城市を劇的に変貌させて行きます。 現在、沖縄県の発注で進められている南部東道路があります。当道路は、高規格道路（4車線）で、将来の南城市の主要幹線道路として位置づけられています。 昨年迄の計画では、南インターで一旦下りてから、南部東道路に乗り入れる下記のコース 南風原南インター⇒大里インター⇒大里東インター⇒佐敷・玉城インター⇒つきしろインターの区間までとなっていましたが、乗り入れ口が変更になり、 新たに南風原新インターを造り、 那覇空港自動車道に直結させる事になりました。 大里東インターは、「大里イオンタウン」辺りに造られる予定です。 南部東道路へは、大里では、稲嶺辺りと大里イオンタウン辺りの2ケ所でインターができ、乗り入れができるようになります。すると大里一帯は那覇を始め中北部に行くにも時間が短縮され交通アクセスが格段に良くなって行きます。同時に地価も上がって来るでしょう。
そのためか、南城市の大里一帯も住宅地は毎年値上がりしています。更地でしたら25万円位もなっています。これからも年々上昇して行くと思われます。
当物件は傾斜地ですので景観は非常に優れた建物になります。
現況のままなら坪当り12万円で求める事が出来ますが、業者を挟むと土地にしろ建築費に儲けを上乗せして来ますから、個人で直に建てるより3割位は高くなるでしょう。 傾斜地を利用した建築をした場合、建物の柱や基礎を擁壁にも考慮する事によって、擁壁や造成費に要する費用が相当額軽減され、擁壁も3ｍ位で済みます。
その場合の土地の価格は、更地にした場合の価格の半額位で売却可能となります。
従って、土地代が60坪×12万円/坪＝720万円で済み、建物代に予算が回すことが出来ます。
最近、住宅ローンの融資利率が安くなり、一戸建て住宅の平均取得価格は3,500万円位と言われますので、その予算範囲で 1）傾斜地を利用した場合の建築と、2）更地の場合の建築の建物に回せる予算をザックリ比較して見ると、
1）傾斜地を利用した建築をした場合、土地代＝720万円ですから、
建物に回せる予算は、3,500万円ー720万円＝2,780万円
鉄筋コンクリートブロック造だったら、坪当たり80万円として、2,780万円÷80万円/坪＝34.75≒35坪、約35坪が建物に回せる計算になります。
2）更地の場合ですと、土地代は1,500万円ですから、
建物に回せる予算は、3,500-1,500＝2,000万円、
同じく 鉄筋コンクリートブロック造だったら、坪当たり80万円ですから、2,000万円÷80万円/坪＝25坪、25坪が建物に回せる計算になります。
以上の計算で明らかであるように、建物に回せる予算が10坪分の違いが出て来ます。
25坪と35坪では10坪分＝20帖分、この違いはこれから毎日生活・住んで行くを考えると小さな問題ではかたずけられません。むしろ、大きな問題かも知れません。
傾斜地を利用した建物は結構あります。最近・1年内位に建てた建物が近くにあります。
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