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那覇市おもろまち 45.22坪 45.22万円

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おもろまちに高級鉄板焼き店が居抜き登場。造作設備売買 780万円⇒ 500万円⇒300万円。開始2017/7/22

管理番号 206
所在地 沖縄県那覇市おもろまち
物件名 鉄板焼き居抜き店舗
交通 おもろまち駅/徒歩約13分
家賃 45.22万円 造作設備譲渡金 300万円(税込)
礼金 1ヶ月 面積 45.22坪/149.49㎡
敷金 1ヶ月 築年 -
保証金 - 入居日 応相談
共益費 -円 備考 造作設備譲渡金以外は全て税別表記です
駐車場 1台10,000円(税別) 7台まで可能 取引形態 仲介
こだわり -
コメント
オーナー様のコメント

 

当店舗は4年前に殆どスケルトン状態から引き継ぎ、3500万円掛けて造作設備致しました。
この度、当店舗を売却をする理由は、経営不振からではありません。
確かに平日は他店と似たり寄ったりではありますが、週末は予約と当日客で満席状態になります。
お店の経営は順調でしたが最近結婚と体調不良等で数名の従業員が辞めてしまいました。
特に、開店以来 およそ4年間全てを任せていた店長の結婚退職には参りました。
直ちにその補填にあらゆる手段で取り組んで来たつもりですが、それが中々上手く行きません。
従業員不足でも平日は何とか対応出来ても、週末には完全にお手上げです。
別店舗からの臨時応援や私自信も入り何とか対応していますが、そうすると今度は別店舗が厳しくなってしまいます。
上客の常連客相手でサービスが売りの当店ですがそれが出来なくなってしまいました。
大金を掛けて造作設備し、4年間頑張って来て支払いも終わる頃、当店を売却するのは残念ですが結不動産の話を聞いて納得して当店を譲渡することを決意しました。どんな方が当店舗を引き継いで下さるか知る由もありませんが、常連客を大切にして戴ける方が現れる事を願っています。

 

弊社のコメント

当店舗は、沖縄で最も象徴的な街と言われる那覇新都心・おもろまちの一角にあります。

那覇新都心は米軍の基地跡214haの土地を、沖縄県と那覇市の要請を受けて地区整備公団が土地区画整理事業を1.110億円をかけて造成した地域が現在の新都心となっています。
那覇新都心の主な施設は、
行政機関として、沖縄総合事務局、ハローワーク那覇、那覇市消防局・水道局等。
金融機関には、沖縄開発公庫、日本銀行那覇支店、琉銀新都心支店、沖銀新都心支店、海邦銀行新都心支店、鹿児島銀行沖縄支店等。
教育機関には、市立銘苅小学校・天久小学校、那覇国際高校、博物館・美術館等。
マスコミには、NHK  沖縄放送局、FМ琉球等。
ショッピング施設として、サンエー那覇メインプレス、あっぷるタウン、天久りうぼう楽市店、DFSギャラリー沖縄等。
住環境としては、総合病院・各種クリニック、公営団地、分譲マンションは高層ツインタワービルを始め10階建クラスが100棟近くもあります。民間の賃貸アパートにおいては、枚挙に暇がありません。

 新都心地区には、国の出先機関を始め県,那覇市等の官公庁関連の勤務先・職場があります。企業・会社関係にしても殆んどが名の知れた大きな会社ばかりです。 

そこで働く方々が何万人もいるという事です。それ故、飲食店での昼間の食事はもとより夜になると会合・接待等が毎日毎日頻繁に行われます。

客層も良いので開業したい希望地の人気ナンバーワンの地域ですが、人気地域であるため、開業する際には結構な資金が掛かります。中々空き店舗は出て来ないのが実情です。


新都心の名のある飲食店となると、40坪以上で、20台位の駐車場を有しています。
家賃は8,000~10,000円が相場になっています。
ビルは皆新しく建築設計当初(スケルトン状態)から店舗設計がされています。
1万円位が相場ですが駐車場代も1台
と言うことは、当初の投資資金は相当掛かっていることは容易に想像出来ます。

恐らく、店舗面積40坪、駐車場20台5,000万円位、大きさによっては1億円近くは掛かっていると推察されます。これ位の規模からは、個人で開業するのは厳しく、殆どが法人・会社でなされています。

当店舗の概要は、家賃は45坪で45万円(坪:1万円で消費税は別)となっています。

現在、駐車場は1台当たり:1万円で7台分契約していますが、増やす事は可能です。
又、弊店舗が夜の営業する際は、当テナントビルの2階と3階人材派遣業と会計事務所で昼間の仕事ですので、午後6時以降は相談して使用が可能となる場合があります。
又、昼間ランチの営業する場合は、2階の「居酒屋・銀次」は夜だけの仕事ですから、昼間はその駐車場も使用が可能となる場合があります。

 

当店舗は居抜き店舗で入手後、
 3,500万円掛けて大胆な造作設備工事をしています。

オーナーとしては、780万円での売却を希望でしたが500万円に値引きします。
 ※売買条件が少し違って来ました。詳しくは、弊社営業担当:金城までお問合せ下さい。

 

店舗のご紹介です。
まず、店内に一歩入ると、一瞬、お好み焼きのお店?と思ってしまうくらい高級感溢れる内装になっています。全体的に落ち着いたダークブラウンの色調でまとめた内装に、入口付近の壁面には石張りが施され、これがよりいっそう高級感を引き立たせています。

その入口から廊下を挟み、まず入口近くの右側の部屋には、4人掛けテーブル席が5席。個々のテーブル間が広くとられ、間仕切り用のストリングカーテンで仕切られるようになっています。

隣の部屋は2mのメインの鉄板焼きテーブルのある部屋です。椅子は4席。こちらもラウンジを思わせるような高級な造作になっています。

つぎは廊下を挟んだ左側の部屋です。入口近くに個室があり4人掛けテーブル1台となっています。

続く隣の部屋は一番広く、
ここは堀こたつ席の10人掛けテーブルが3台あります。参考の写真にはテーブルが一列に長く並んで映っていますが、これは団体客用対応時で25席ほど作ることができます。個人のお客様の時は、テーブルの向きが変わり、間仕切り用の壁が出現し、完全な個室が造れるようになっています。オーナー様のアイディアだそうです。良く考えられています  。

そして、一番奥まった処には、プライベートを気にする方々の為に個室を2室取っています。こちらも4人掛けテーブル1台づつとなっています。

説明が後になってしまいましたが、当店舗の鉄板焼きの熱源は全て最新式のカーボンランプヒーターを採用しています。
カーボンランプヒーターは、発熱体にセラミックとカーボンの複合材料を採用した最新式ヒーターです。立ち上がりの熱効率に優れ、遠赤外線効果で、まろやかに焼き上げる事ができるそうで電気料が他の発熱源を使用する場合に比べて半分位で済むといいます。

光熱費対策に「キュービクル」を設置していますが設置には300万円ほど掛っています。一般契約では電気容量が足りない業態、焼き肉、セルフ串揚げ等にお勧めです。

 或いは、思い切って業種をちょっとグレード度の高い居酒屋に変えて見てはどうでしょう。個室や個室風にも造られていてしかも高級感があり女性好みのお店でもあります。
デートにも商談にも接待にも申し分ありません。
又、堀こたつ席で25名位の団体席も造れますから それなりに営業展開も出来ます。


 
また写真からもお分りの様に、換気フードは通常ステンレスがそのまま使われますが当店はすべての換気フードに木目調のシートを張りお店全体の雰囲気を壊さないよう気を使っておられます。

女性オーナーならではの細かい配慮が感じられ、それはトイレにも表れています。
トイレも 男女共に2室づつあり・化粧室も高級仕様で気を使って造られています。



那覇市で飲食店の人気処と言えば、新都心・おもろまちを除いては、久茂地・久米・松山・牧志・泉崎辺りでしょう。家賃は坪当り1万円が相場です。それは新都心も差異はありませんが、お客さんの層となると、ワンランクもツウランクも違って来ましょう。

 当居抜き店舗をを780万円と聞きますと一瞬高いと思うかもしれませんが
果たしてそうでしょうか?3,500万円も掛けたお店ですよ。それが約22%まで価格調整しています。

 

 ※ 9月19日付で 780万円の価格を 
500万円に値引き致しました。
今回さらに、
12月07日付で300万円に値引きします。300万円÷3500万円≒0.086⇒8.6% (投資資金の8.6となります。)

スケルトンから造作設備して4年経ちますがまだまだピカピカです。

当店舗は業種変更しても造作設備にはそれ程金を掛けなくても十分対応出来ます。
非常にお買い得物件と確信します。
価値判断は単に価格だけでなく、主観的判断と相対的判断のバランスで考えるべきです。
 
新都心・おもろまちでこれだけの物件をこの価格で取得できるならば幸運です。

おもろまちで、これだけの居抜き店舗は滅多に出て来ません。
先に手を上げた方が交渉権を取ります。でも、先ずは内覧からですね。
お気軽にご連絡下さいませ。          

営業担当:金城

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