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沖縄のマンション:中古マンションは、中長期的に買い手市場に!

日本の中古マンション市場は、
中長期的に完全に買い手市場になる!

日本の中古マンションの今後を展望する時、リーマンショック以前の
首都圏の中古マンションの流通の動きを振り返ってみよう!

2007年度の首都圏での中古マンション成約件数は、約28,000件
(前年度比で3.5%減)
これに対して、売り物件として登録された中古マンションの数は 約152,000件
(前年度比で30.4%増)

中古マンションの成約率は「成約件数」÷「売り出し登録件数」であるから、%にすると
28,000÷152,000×100%=18.4% これを約20%としても、中古マンションは約5件に
1件しか売れていない
ことを意味しています。

中古マンションは関西圏においても、07年度の中古マンション成約件数は約8,900件に対し、
中古マンションの新規登録件数は、約56,000件。
中古マンションの成約率=8,900÷56,000×100%=15.9%。
これは首都圏中古マンションの成約率よりさらに厳しくなっています

さらに怖いのは、新築分譲マンションの成約率の低下です。
08年度の首都圏の新築マンションの成約率は約53%、近畿圏も
約55%で、
共に半分は売れていないのです。

マンションがこれほど売れないとなると、当然、マンションの値下げを敢行するのですが、
そうなると新築マンションの価格帯が中古マンションの価格帯に近ずいて来ます。

最近、中古マンションは売れない!といいますが、その理由のひとつに
「ちょっと頑張れば新築マンションが買えるかも、
それなら新築マンションの方がいいのでは」
と言うものです。

ほとんどの買い手のスタンスは「新築マンション、中古マンションにこだわらず、
多くのマンション物件の中から
よいものを探すって!」
というものになっています。

さらに追い討ちをかけるのが、日本の人口動態です。

日本の人口は04年の1億2778万人をピークに減少し始めました。
そして、マンション需要に関係してくる世帯数では、2015年の5,060万世帯を
ピークに減少に転じるといわれます。
また、今後減少することで、「核家族」を維持することもできなくなり、
2世帯、3世帯で住む家族も増えると考えられます。


昨今、派遣社員の雇用が社会問題にもなっていますが、

これから「家を買おう」という若年層は、「不安定な収入」しか得られない
雇用形態の人が増えています。

マンションを「住宅ローンで家を買おう」ということは、「安定した収入」の上に成り立ちます。
住宅ローンのシステムそのものが、「終身雇用」を前提に作られたシステムですから
今の雇用形態そのものが、不動産を売りにくくしている大きな要因に
なっていると思われます。

こうした背景に加え、新築マンションは07年度に約13万戸、08年度には
約12万戸が分譲されており、そして住宅はすでに700万戸が余っているといわれます。

このように、マンションが新築マンション、中古マンション問わず増えていくのに対して
人口・世帯数は共に減少
していきます。
まさに、今後、日本における中古マンションは、益々供給過剰に陥っていきます。

マンションを売りたい人が増加するのに対して、マンションを買いたい人は減少します。
言葉を変えて言うと
「減少するマンションの買える人」となり、まさに「買い手市場」となるのです
だから マンションの売却を考えている方は、マンションの売り方を研究する必要が
重要になって来る
と思います。


沖縄における新築マンションと、中古マンションの坪当り単価及び、
築年数ごとの、成約価格を調べたのですが、
資料不足で書けませんでした。


入手できた資料で、2005年に東京カンテイの調査によると、
最寄駅から徒歩10分という同じ条件で、
新築マンションと中古マンションの

坪当りの平均単価は、首都圏では、中古マンションは新築マンションより
約40%安く、近畿圏と中国圏では、約50%安い
というデータがあります。

それから、2005年の東日本不動産流通機構の調べで、
首都圏における中古マンションの
築年数ごとの、平均成約価格は、築5年以内の物件に比べて、

築6~10年の物件になると、約20%位価格が下がり、
さら築11~15年になると、
築5年以内の物件に比べて、ほとんど半額になります。


築10年を超えた頃から、価格が急激に下落して行きます。
又、それ以上古くなっても、価格はそれほど影響をしなくなります。

築年数15年以内位なら、設備もそのまま使えることが可能です。
それに、建物の構造の強度も今と、ほとんど変わりません。

購入した中古マンションに、そのまま入居できるのであれば、
購入予算は、
マンションの価格と、諸費用で納まります。

でも、現実的には、何かしらのリフォームをするケースが多いものです。
ですから、中古マンションを求める人は、リフォーム予算を考えておくべきで
す。

際、中古マンションを買った後、多くの人がリフォームをしています。
築10年以内比較的新しいマンションでも、半数近い人がしています。

築年数が20年以内なら、65%の人が、
築年数が20年を超える場合は、80%の人が、リフォームする事が分かっています。

リフォームの内容は、最も多いのが内装で90%にのぼります。
汚れが目立ち、また気になる部分でもあるからです。

次いで50%の人が、水まわり設備をリフォームしています。
水まわり設備の交換は、以外と費用がかかりますから前もって予算に入れましょう。

マンションは、築年数が経過するほど、リフォーム費用も増加します。
平均的な費用は、築10年以内で約130万円


20年以内で210万円、20年以上で225万円となっています。
大規模なリフォームは、入居前にやった方が、工期が短く、費用も安くなります。


間取りを、自分好みに替える際も、中古マンションがいいのですよ!

新築マンションのモデルルームに行くと、
キッチンやバスルームなどの最新の設備機器に目を奪われます。
すると大抵の人は、
買うなら絶対、新築マンションと思ってしまいます。

でも、それらはどんなに豪華に見えても、
あなたの趣味や生活に合っているとは限りません。

インターネットで、メーカーサイトをのぞいて見ると、
たくさんの種類に驚かされます。


中古マンションは、何といっても安く入手できますから、
自分の好きなものを選んで、
自分の思うままにリフォームした方が、いいのではないでしょうか。

また、新築マンションの壁や、天井の仕上げには、
一般的にビニールクロスを使われていますが、

どこか、味気ない感じがします。


いっそ、珪藻土や漆喰の塗り壁などにして、
味わいのある壁に変えてはどうでしょう。

これらの素材は、空気を吸って、体によくない物質や、
嫌なニオイを吸収・分解もしてくれます。

まさに、中古マンションならではの事です。

購入後、中身を解体し家族構成や暮らし方に合わせて、
間取り変更しやすいのも、中古マンションだからこそできるのです。

「子供が独立して夫婦2人になったから、部屋数より広さを優先したい
「趣味を楽しむ部屋が欲しい」「書斎が欲しい」などの、
わがままが実現できます。


それでも新築より割安ですのが、中古マンションの魅力なのです。
まさに住空間にこだわりのある人こそ、中古マンションが、おすすめなのです。

★中古マンションは、自分の目で確かめて買えるから安心です!

新築マンションは、よく「青田売り」と言われるように、
完成前に売り出されます。
購入予定者は、
パンフレットと、モデルルームだけで決断することになります。


華やかな「モデルルーム」に目がくらんで「失敗した!」
とよく、購入者からグチを聞く事があります。
広さなどもモデルルームでは実感しにくいようです。

その点、中古マンション購入者から「マンションを買って失敗した」
という話は
聞いた事はありません。

中古マンションを購入しようとする人は、必ず実物を見に行きます。
外から見ると、眺望、日当り、風通し、外壁やベランダなどの傷み具合、
共有スペースの状況が分かります。


マンションの室内を見たら、部屋の広さが実感できます。
勿論、
間取りも・・・・・・
その他、設備の劣化状態、上下階・隣室からの騒音、
リフォームの必要性と、予算等が分かります。


又、そのマンションに住んでいる人からも、
トラブルの有無、騒音源や異臭の有無、

住人の年齢層や住人の雰囲気等を、聞く事ができます。



★中古マンションは、好きな街、好みの立地にこだわれる!


好きな街や地域に、自分の予算に合う
新築マンションがあれば、最高でしょうが

とても出来ないでしょう。
でも、
中古マンションなら、買える可能性が、大きくなります。

中古マンションは、さまざまな地域で、バラバラに売り出されていますから、
新築より中古の方が、場所の選択肢は、断然多くなります。

中古マンション購入者の調査データーからも、
購入動機のトップは65%で「希望のエリアだったから」
を挙げています。
次に「手頃だったから」が64%で続いています。

3位に47%で、「物件が、よかったから」、
4位に37%で「新築に、こだわらなかったから」
なっています。
地域の選択肢が多いと言う事は、
それだけ価値の選択も多いという
ことになります。





海が見える・マンション

沖縄に移住している方はマンションにお住まいの方が断然多いです。
沖縄の総マンションの約80%は那覇市にあります。
 マンションと言っても分譲マンション、賃貸マンション、ウィクリーマンション、マンスリーマンション等があります。

沖縄で最初にマンション建ったのは40年位前で、ライオンズマンションでした。
マンションは時代を経て今日まで、色々なメジャーデベロッパーがドンドン造って来ましたが、
マンションの約70%はライオンズマンションで占められています。
10年位前から沖縄移住ブームが自然発生的に拡がって行きました。

 沖縄に移住してみたい1番の魅力は青い海と青い空です。
沖縄移住を考えている人も、既に沖縄に移住している人も「海が見える」物件にこだわります。
 沖縄は極端に細長い形をしています。 沖縄本島は高い山は無く小高い丘が在るくらいです。
10分も車を動かせば海が見えます。

沖縄で住居を構えるとなると,取り合えずマンションとなります。

 マンションは朝日が望める太平洋側のマンションもあれば
夕日が沈む西側の東シナ海を望むマンションに分かれます。
 東側の太平洋を望むマンションと西側の東シナ海を望むマンションは単純比較はできませんが、
沖縄移住を考える人と沖縄移住者からは断然西側のマンションの方が人気があります。

 沖縄本島において「海が見える」、サンセットも見えるマンションは西側にあります。
那覇市を始め浦添市、宜野湾市、北谷町、読谷村、名護市、本部町等にあります。

沖縄の地元の人も「海が見える」マンションは人気はありますが、
入り日がきついので避ける人も沢山います。
地元の人は沖縄移住者ほど海が見えるマンションにこだわりません。
でも何やかんや言っても東シナ海へ沈むサンセットは格別です。
何百回、何千回見ても見飽きることはありません。


 


















 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



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