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沖縄のマンション:売ることは、買うことより、ずっと難しい。

沖縄のマンション:マンションを売る事は買う事よりずっと難しい!

現在、日本のマンション市場は、買い手が強い市場です。
もともと、売買というのは、「買う」よりも「売る」方が難しいのです。

まず、マンションを買おうとする時、自分の買える価格がありますから、
どんな気に入ったマンションであっても「買わない!」という選択肢があります。

しかし、マンションを売る場合は、そうは行きません。

何故なら、まず、マンションは「自分が買った価格」というものがあります。
マンションを売るということは、当然 前に買ったマンション価格との
相間関係が出てきます。


10年前に4,000万円でマンションを購入、
マンションを売ろうと査定をしたら
2,500万円、しかし
マンションのローン残高は3,000万円
マンションを売っても500万円の赤字が出る。

不動産屋に支払う手数料や、登記等の諸経費を考えても、
マンションは最低3,200万円位で、売らなければならないことになります。
これは売りたい値段」です。


しかし,
マンションを査定したら、市場価格は2,500万円。
これが「売れる値段」です!


このように売りたい値段」と、売れる値段」の差が出て来ます。

そして、これからも日本は中長期的に買い手市場が続くと考えれば、
この「売りたい値段」と、「売れる値段」の差が、
縮まるとは考えにくいのです。



売る場合は必ず「売る理由」
があって売ります。

そこに,
いつまでに、売りたいという時間的制限もつく場合があります。

また、「中古マンションの売り手」のまわりには、
既に売り出し中の中古マンション、今後も続く新築マンション、
築浅の競売物件等 ライバルがいっぱい
なのです。

だから、マンションを「売るためのノウハウ」を勉強する必要があります!





2005年に東京カンテイの調査によると、
最寄駅から徒歩10分という同じ条件で、
新築マンションと中古マンションの

坪当りの平均単価は、首都圏では、中古マンションは新築マンションより
約40%安く、近畿圏と中国圏では、約50%安い
というデータがあります。

それから、2005年の東日本不動産流通機構の調べで、
首都圏における中古マンションの
築年数ごとの、平均成約価格は、築5年以内の物件に比べて、

築6~10年の物件になると、約20%位価格が下がり、
さら築11~15年になると、
築5年以内の物件に比べて、ほとんど半額になります。


築10年を超えた頃から、価格が急激に下落して行きます。
又、それ以上古くなっても、価格はそれほど影響をしなくなります。

築年数15年以内位なら、設備もそのまま使えることが可能です。
それに、建物の構造の強度も今と、ほとんど変わりません。

購入した中古マンションに、そのまま入居できるのであれば、
購入予算は、マンションの価格と、諸費用で納まります。

でも、現実的には、何かしらのリフォームをするケースが多いものです。
ですから、中古マンションを求める人は、リフォーム予算を考えておくべきで
す。


際、中古マンションを買った後、多くの人がリフォームをしています。
築10年以内比較的新しいマンションでも、半数近い人がしています。

築年数が20年以内なら、65%の人が、
築年数が20年を超える場合は、80%の人が、リフォームする事が分かっています。


リフォームの内容は、
最も多いのが内装で90%に
のぼります。
汚れが目立ち、また気になる部分でもあるからです。

次いで50%の人が、水まわり設備をリフォームしています。
水まわり設備の交換は、以外と費用がかかりますから前もって予算に入れましょう。

マンションは、築年数が経過するほど、リフォーム費用も増加します。
平均的な費用は、築10年以内で約130万円


20年以内で210万円、20年以上で225万円となっています。
大規模なリフォームは、入居前にやった方が、工期が短く、費用も安くなります。


間取りを、自分好みに替える際も、中古マンションがいいのですよ!

新築マンションのモデルルームに行くと、
キッチンやバスルームなどの最新の設備機器に目を奪われます。
すると大抵の人は、
買うなら絶対、新築マンションと思ってしまいます。

でも、それらはどんなに豪華に見えても、
あなたの趣味や生活に合っているとは限りません。

インターネットで、メーカーサイトをのぞいて見ると、
たくさんの種類に驚かされます。


中古マンションは、何といっても安く入手できますから、
自分の好きなものを選んで、
自分の思うままにリフォームした方が、いいのではないでしょうか。

また、新築マンションの壁や、天井の仕上げには、
一般的にビニールクロスを使われていますが、

どこか、味気ない感じがします。


いっそ、珪藻土や漆喰の塗り壁などにして、
味わいのある壁に変えてはどうでしょう。

これらの素材は、空気を吸って、体によくない物質や、
嫌なニオイを吸収・分解もしてくれます。

まさに、中古マンションならではの事です。

購入後、中身を解体し家族構成や暮らし方に合わせて、
間取り変更しやすいのも、中古マンションだからこそできるのです。

「子供が独立して夫婦2人になったから、部屋数より広さを優先したい
「趣味を楽しむ部屋が欲しい」「書斎が欲しい」などの、
わがままが実現できます。


それでも新築より割安ですのが、中古マンションの魅力なのです。
まさに住空間にこだわりのある人こそ、中古マンションが、おすすめなのです。

★中古マンションは、自分の目で確かめて買えるから安心です!

新築マンションは、よく「青田売り」と言われるように、
完成前に売り出されます。
購入予定者は、
パンフレットと、モデルルームだけで決断することになります。


華やかな「モデルルーム」に目がくらんで「失敗した!」
とよく、購入者からグチを聞く事があります。
広さなどもモデルルームでは実感しにくいようです。

その点、中古マンション購入者から「マンションを買って失敗した」
という話は
聞いた事はありません。

中古マンションを購入しようとする人は、必ず実物を見に行きます。
外から見ると、眺望、日当り、風通し、外壁やベランダなどの傷み具合、
共有スペースの状況が分かります。


マンションの室内を見たら、部屋の広さが実感できます。
勿論、
間取りも・・・・・・
その他、設備の劣化状態、上下階・隣室からの騒音、
リフォームの必要性と、予算等が分かります。


又、そのマンションに住んでいる人からも、
トラブルの有無、騒音源や異臭の有無、

住人の年齢層や住人の雰囲気等を、聞く事ができます。



★中古マンションは、好きな街、好みの立地にこだわれる!


好きな街や地域に、自分の予算に合う
新築マンションがあれば、最高でしょうが

とても出来ないでしょう。
でも、
中古マンションなら、買える可能性が、大きくなります。

中古マンションは、さまざまな地域で、バラバラに売り出されていますから、
新築より中古の方が、場所の選択肢は、断然多くなります。

中古マンション購入者の調査データーからも、
購入動機のトップは65%で「希望のエリアだったから」
を挙げています。
次に「手頃だったから」が64%で続いています。

3位に47%で、「物件が、よかったから」、
4位に37%で「新築に、こだわらなかったから」
なっています。
地域の選択肢が多いと言う事は、
それだけ価値の選択も多いという
ことになります。



「沖縄移住」と「海が見える」と「マンション」

沖縄に移住している方はマンションにお住まいの方が断然多いです。沖縄の総マンションの約90%は那覇市にあります。
 一口にマンションと言っても分譲マンション、賃貸マンション、ウィクリーマンション、マンスリーマンション等があります。

沖縄でマンションが最初に建ったのは約40年位前で、ライオンズマンションでした。 それから山あり谷ありの時代を経て今日まで、マンションは色々なメジャーデベロッパーがドンドン造って来ましたが、現在総マンション数の約70%はライオンズマンションで占められています。 10年位前から沖縄移住ブームが自然発生的に拡がって行きました。

 沖縄に移住してみたい1番の魅力は青い海と青い空と言われます。 沖縄移住を考えている人も、既に沖縄に移住している人も「海が見える」物件にこだわります。 北海道、本州、九州、四国等に比べて沖縄は極端に細長い形をしています。 沖縄本島は高い山は無く小高い丘が在るくらいです。ですから何処からでも「海が見える」と言っても過言ではありません。 

10分も車を動かせば「海が見える」からです。 沖縄移住で住居を構えるとなると,手っ取り早くマンションとなります。 マンションは朝日が望める太平洋側のマンションもあれば夕日が沈む西側の東シナ海を望むマンションに分かれます。 東側の太平洋を望むマンションと西側の東シナ海を望むマンションは単純比較はできませんが、沖縄移住を考える人と沖縄移住者からは断然西側のマンションの方が人気があります。

 沖縄本島において「海が見える」、しかもサンセットも見えるマンションは那覇市を始め浦添市、宜野湾市、北谷町、読谷村、名護市、本部町等にあります。沖縄の地元の人も「海が見える」マンションは人気はありますが、入り日がきついので避ける人も沢山います。即ち沖縄地元の人は沖縄移住者ほど海が見えるマンションにこだわりません。
でも何やかんや言っても東シナ海へ沈むサンセットは格別です。何百回、何千回見ても見飽きることはありません。

沖縄移住を考えている方又は既に沖縄移住をなされている方で、これから沖縄の不動産で「海が見える」マンションを始め土地や一戸建てを探している方は是非弊社にご用命下さい。 弊社は既に市場に出ている不動産物件のみならず、これから売り出されて来る予定の不動産物件も含めて、貴方の要望する地域を絞ってピンポイントで探し出し、適正な価格交渉を致します。



 

 

 

 

 

  

 

 



営業地域と
しては、沖縄県内で那覇市、浦添市、宜野湾市などがメインですが、
南部地域では、豊見城市、糸満市、八重瀬町、南城市、南風原町、与那原町等です。
中部地域では、西原町、中城村、北中城村、北谷町、沖縄市、うるま市等で。
北部地域では、読谷村、恩納村、金武町、宜野座村、名護市、本部町、今帰仁村、
大宜味村、東村、国頭村等の、海の見える地域が、メインになります。
離島地域では、八重山群島の石垣市と竹富町です。

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