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不動産投資:売りアパートの実状

売りアパートの実状

将来の経済不安に安価の中古アパートを求め、
アパート経営で[金持ち父さん]を目指している方が急増しています。
本土の方ではメジャーの大手不動産会社がテレビを始めとする
マスコミをフルに使ってマンションへの投資を呼びかけが目立ちます。

本土のアパートと言うと、
木造アパートが主流です。
本土では木材が豊富にありますから 一戸建て住宅も木造が主流です。
2階建ての木造アパートと言えども、新築のときは建築費は結構掛かります。
15~20年以上も経ってくると、極端に売買価格が下落して行きます。
金融機関の耐用年数が22年なので、残債務も少なくなっているのです

従って、1,000万円以下の中古の売りアパートの物件が沢山あるのです。
しかも、利回りが15~20%クラスがザラにあるのが特徴です。
それでも賃貸アパートとしては十分に商品価値はあるのです。
金持ち父さんを目指すが余り資本が無い方にも、手頃な物件が結構あるのです。

沖縄ではアパートと言えば、
鉄筋コンクリート造であることは常識です。
4階建てで8世帯で鉄筋コンクリートが普通です。
耐用年数も47年と長期に設定されています。
新築するには多額の資金が必要となり、借り入れも相当な額になります。
それ故、15~20年経ってもまだまだ残債務もかなり残っています。
この残債務が売買の大きな支障になっているのです。


現在、
「売りアパート」を求める方が大勢います。
しかもし、条件はと言うと、築10~15年位の 築浅物件の指定です。
そして利回りは10%以上、少なくても8%以上を条件にしてきます。
沖縄のアパートは、殆ど100%建築費が高額になる鉄筋コンクリート造です。
従って10~15年位では残債務は、まだまだいっぱい残っているので売りに出せません。
たとえ「売りアパート」として流通に出てきても、売値が高いので利回りがでません。

利回りが出てくる「売りアパート」としては約20年を越した物件からでしょう。
それでも10%以上の利回りの良い「売りアパート」を簡単には出会えません。
せいぜい8%位でしょう。
しかし「中古売りアパート」の利回りが8%と言っても、
これは表面利回りですから実質利回りはかなり落ちてきます。

実際に入る家賃収入と、掛かるの経費をシビアに計算して
実質の収益率を考えるべきです。
実際、売りアパートの年間入居率は何%か?
アパートの固定資産税は幾らか?
退去した場合場合に新入居者を入れる為に、クロスを貼り替えたり、
床を修繕したり、畳を表替えしたり、レンジフードや風呂場を
クリーニングしたりする等々に要する期間は何日掛かるのか?
そしてその経費は幾ら掛かっているか?






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