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不動産投資の為のアドバイス(1)


■サブリースで空室、滞納を回避

 不動産投資物件を購入しても、空室になってしまい賃料が得られず、
購入当初に予定していた計画が狂ってしまうことも考えられます。
借入金で投資物件を購入した場合には、当てにしていた賃料を返済に充てる事が出来ず、
自己資金で支払いを補わなければならない可能性もあるのです。

このようなリスクを「空室リスク」と言い、空室の有無に関わらず、月々定められた賃料を保証する
「家賃保証サービス」を提供してくれる不動産管理会社が最近増えているのです。

・家賃保証サービス(サブリース)

 貸主(大家さん)と家賃保証会社との間で、保証賃料(相場賃料の80%~90%)を定め、
賃貸借契約を締結することが可能です。貸主(大家さん)から借りた物件を家賃保証会社は
相場の賃料で入居者に転貸(又貸し)し、入居者から受領した賃料から貸主(大家さん)へ
保証賃料を支払い、そこから発生した差額を報酬として得る仕組みとなっています。

もし入居者が退居してしまった場合でも、
家賃保証会社は契約した賃料を貸主(大家さん)に支払わなけれならないのです。

貸主(大家さん)としては、家賃保証会社へ相場賃料より安く貸すことになってしまいますが、
一定の賃料が保証された上、煩わしい「入退居手続き」や「空室」や「滞納」等のリスクから解放され、
安心して不動産経営が行えると思います。
 
総務省の住宅の統計データによると、総世帯数を住居数が上回り、
全ての都道府県で「空き家率」が10%を超えているそうです。
地域ごとの格差はありますが、「10%程度の空室」は寧ろ仕方がない環境になってきているといえます。

「家賃保証サービス」はこのような事からも、「空室リスク」を回避する有効な手段といえます。
家賃保証サービスは、主に賃貸住宅向けのサービスですが、
昨今では賃貸事務所の家賃保証をする会社も増えております。

また、保証される賃料、管理戸数、会社の規模、サービスなど、家賃保証会社ごと
様々なものがありますので、貸主(大家さん)に合った会社選びが重要になるでしょう。

■利回りに関するアドバイス

・不動産投資における利回り

 不動産投資でよく使われる「利回り○%」というのは、
通常は年間の家賃収入を物件価格で割った「表面利回り」のことをいいます。

具体的に購入を検討される場合には「表面利回り」ではなく、
建物の修繕、維持管理に必要な諸経費や購入時に必要な諸経費も含めて計算をした、
「実質利回り」で運用プランを検討する必要があるのです。

例えば、年間家賃収入100万円、物件価格2,000万円、購入時費用100万円、
年間諸経費25万円の場合、以下のような計算になります。


表面利回り
100万円÷2,000万円×100=5.0%
実質利回り
(100万円-25万円)÷(2,000万円+100万円)×100=約3.6%


・賃貸保証サービス

 利回りという観点で考えると、家賃保証や滞納保証サービスを利用すれば、
管理会社に支払う手数料が発生するため、当然、利回りは低下してしいます。
したがって、プロにリスクをとってもらい安定経営をとるか、自分でリスクをとって
少しでも高利回りを狙うかを、いかに判断するかが重要なポイントとなるでしょう


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