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13. 居抜き店舗で成功する

居抜き店舗で成功でする

飲食店の成功は 店舗の新しい、古いとは関係ありません。
店舗か新しいか、居抜き店舗かで成功できるかどうかという直接関係はありません。

新築の店舗は数も少なく又、家賃・保証金も高いから、
個人経営の小さな飲食店がテナント出店するケースは余りありません。

前のお店の内装などを撤去してある店舗で出店するのが普通です。
新店舗も含めて、こういうカラの状態の店舗をカラ店舗とも呼びます。
飲食店はカラ店舗で開店するのが一般的で、居抜き店舗での開店は少数派です。
カラ店舗だから成功できて、居抜き店舗だと失敗するなどはまずありません。

実際、居抜き店舗を上手に活用して、成功を収めている事例は幾らでもあります 
フレンチ料理店やイタリアン料理店の有名レストラン、日本料理店、割烹など、
高級店の繁盛店でも、元は居抜き店舗を利用しているというケースは結構あります。

そういう高級店では、居抜きのままではなく内外装には、かなり手を入れていまするから、傍目にはカラ店舗からの開店と居抜き店舗からの開店は見分けはつきません。
居抜き店舗がお手頃価格の飲食店だった場合店にはそれほどお金を掛けていません。

居抜き店舗でも内装して何年も使用していますから汚れも相当ついて傷んでもいるはずです。それならその汚れや傷んでいる部分を直したりすればいいだけの事です。
店舗の内装というのは、ちょっとした工夫でイメージかガラリと変わるものです。

あまりお金をかけずに居抜き店舗の欠点を見事にカバーして見せる事ができます。
居抜き店舗をどんな店舗に変身させるかは活用する人の考え方です。
居抜きだからどうこうというのは、素人的な考え方なのです。 

重要なのは、新店舗でも居抜きでも客にどんな価値を提供できるかということです。

新装店舗なのに成功できないお店など、周りにも数えきれないほどあります。
一方、居抜き店舗でも繁盛店になっているお店はこれまた幾らでもあるのです。 

お客様は、店舗の内装を見るために来店するわけではないということです。
美味しい料理や気分のいいサービス、店内の雰囲気といった楽しむためにお金を払うのです。 






新店舗・カラ店舗でのオープンが多い理由

新店舗・カラ店舗での開店と 居抜き中古店舗での開店の数を比べれと
居抜き店舗よりカラ店舗で開店する方が圧倒的に多いのは 昔も今も変わりません。

何故、新店舗・カラ店舗で開店したがるのだろうか。
何故、居抜き店舗は敬遠されるのだろうか。

まず、カラ店舗で開店したいという最大の理由だが、
自分の思いどおりのお店をつくりたいということです。
その為には、カラ店舗でなければ都合か悪いという考え方です。

長年、飲食店をオープンするのか夢だったという人や、脱サラして飲食店経営に新たな人生を切り開こうと思っている人にとって、たとえ小さくても店舗は大事な自分だけの城でなります。

中古店舗・居抜き店舗では、同僚との見栄もあり格好がつきません。
一国一城の主になるのだから居抜き店舗ではなく新店舗で始めたいのです。しかし、新店舗と言っても自分の思いどおりのお店など造れることはまずありません。

会社時代には色んなお店に行ったりして理想のお店を描いていたとしても、
実際に店舗の取得、内外装の工事見積もりと具体的に進んで行くと、厳しい現実と直面します。予算内で出来ることと、出来ないことが、はっきり分かって来ます。
商店街やビジネス街のいい立地にある物件は 取得費が高く手が届かないから、
立地条件が余り良くない物件で決めることがよくあります。

居抜き物件だったら店の取得費を始め資金が少なくてもいい立地で借りられるのに、
カラ店舗にこだわるあまり、お店の不利な立地で開店するのです。
これでは、自から成功・繁盛店の道から遠ざかっているようなものです。

居抜き店舗を嫌がるのは、自分の好きなお店造りが出来ないということの他に
居抜き店舗は失敗した店というイメージを持っていることか大きいかも知れません。

経営は順調だったが体を壊したり家庭の事情で店を手放すという場合もありますが、
居抜き店舗の大半は、経営か行き詰まって撤退した店舗 といっていいでしょう。
前の居抜きの経営者が失敗したから 次の経営者も失敗するとは全く限りません。
居抜き店舗の立地条件が非常に悪いと云った明らかな理由があるのなら、まだ話は分かります。

立地がいいのに失敗することは、それ以外に何か失敗要因があったことになります。
居抜き店舗でも他の経営者か経営していれば失敗しなかったかも知れないのです。

一方、居抜き店舗で開店すると前のお店の評判が影響するのではないかと言う事を、
気にする方もいるでしょう。居抜き店舗を考える場合にはこれは大事なことです。

前の店・居抜き店舗が殺人・暴力事件等の警察沙汰でも起こしていたとか言うなら、
避けたほうか賢明です。しかし、居抜き店舗でもそんなケースは非常に稀な話です。
居抜き店舗で店を閉めるのは、普通は単に経営力かなかったために失敗したお店なのです。

お客様はその居抜き店舗の過去かどうだったなどと言う事に拘らなくなっています。
前のお店の評判を引きずったというのは、居抜き店舗が少なかった昔の話で、
これだけ沢山の飲食店かある時代です。新装店・居抜き店舗にも関心がありません。

よほどのことかない限り、場所は同じでも全く新しいお店が開店したという
ことをアピールできれば、居抜き店舗でも別に問題はありません。

だから、居抜き店舗での成功事例がどんどん増えているのであります。
2・3号店を開店使用とする方は始めから居抜き店舗を探しているくらいです。

新店舗で開店したからといって、成功する保証になるわけではありません。
居抜き店舗でも、立地条件を含めてその店舗をうまく活かすことが出来れば繁盛できます。



居抜き店舗のメリットは「超低投資」です。

少ない元手で沢山稼げるほうが商売の原理原則です。
今、居抜き店舗を活用する方が増えています。

ところが、飲食店を開店しようとするとこの大原則を忘れてしまう人が少なくありません。不必要なもっといえぱムダな投資を平気でしてしまうことが結構あるのです。

通常小さなお店を開店したい人で資金かあり余っている方は殆んどいないでしょう。
初期投資予算を立てているとしても掛かるお金は出来るだけ少ないほうか良いです。
できるだけ投資額を減らせる方法を真剣に考えるべきです。

して、その切り札が「居抜き店舗の活用」なのです。

通常の新店舗での飲食店オープンでかかる投資額の大半は、店舗物件の取得費、
内装工事費、厨房の設備機器費、空調設備費といった、店舗自体にかかる費用です。

その他、椅子・テープル・調度品などの費用も店舗費用に含まれるが結構な金額になります。投資額を減らすには、これらの費用の一部を削っていかなければならのでが、これが意外と難しいのです。

たとえば、店舗物件取得費を削るとすると、
この取得費のうち初期投資で大きいのは保証金(敷金・権利金)だが、
立地条件のいい物件は、保証金等か高く設定されています。
これを抑えようとすると、最初から立地条件の不利を背負うことになり易いのです。

では、内装工事費ならコントロールし易いかというと、そんなことはありません。
たとえば、壁や床、天井などの材料を多少落としたところで、それほど大きな違いは出ません。

設計料や工事自体にかかる業者の人件費など、基本料金自体が掛かってしまうからです。
また、せっかく自分のお店をつくるのだからという意識かあるから、
どうしても「いいお店にしたい」という欲が出てしまいます。

割り切れなければ 落とせる費用もほとんど落とせないということになりがちです。
椅子やテーブル、調度品などの選定についても同じことが言えるのです

一方、居抜き店舗は、以前営業していた店舗を、そっくりそのまま譲り受ける契約の店舗です。内外装はもちろん、厨房設備、空調設備などの設備機器類から椅子やテーブルなどの什器備品まで、お店の営業に必要なものは居抜き店舗には殆んど揃っているわけです。

居抜き店舗は借りる時には保証金のほかに前店主に内装設備譲渡代を支払うことになるが、通常は保証金が新店舗に比べて居抜きはかなり安いし、
内装設備譲渡代金にしても、新たに工事したり設備を設置するのとは、
比べ物にならないくらい安く上がります。

店舗の年数や状態によって一概にはいえないか、
居抜き店舗を利用した場合の店舗開業資金は、通常の3分の1程度で済むのか普通です。



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