§関連するトピックス§
前のトピックスへ次のトピックスへ

団塊の世代でも居抜き店舗でお店を開こう

高齢化社会の始まりと言われている現代、65歳以上の人口が3,000万人を越しました。 
 

この数字は今後も確実に毎年増え続けていきます。

そして、今メディアでよく耳にする団塊の世代」。

昭和22年生~25年生までのベビーブームの走り人達が、現代の「団塊の世代」と呼ばれている世代です。
当時、一家に56人の子供がいるのはごくごく普通で10人程の兄弟がいても特別珍しいわけではなかった時代でもあります。
十分に食べるものが無く、仕事も無く、お金もない時代の中、中学校を卒業すると同時に、東京・大阪・名古屋等の都会へ集団就職に行き、稼いだ給料のほとんどを沖縄の家族への仕送りに当てる、そんな時代でした。世間では急激に子供が増えた為、受験、就職、出世、全てにおいて競争の連続であり、バブルの良さも悪さも体験した世代です。

そんな「団塊の世代」の方々も次々に還暦を過ぎ、長年務めていた仕事を退職し、これから始まる第二の人生をどう過ごしていくかを模索しています。


一般的に、男性は定年退職で一旦退職すると、殆どの方は新たに仕事をしていません。
退職してから34ヶ月程は、連れ添ってきた奥さんも長年、御苦労様でしたと優しく接してくれますが、それが半年をすぎる頃から、朝から晩までお家にいて 朝、昼、晩ご飯を食べると、段々邪魔者扱いへと冷遇されてきます。
すると、日中の時間を潰すために、昼間はジョギングに出かけたり、図書館等行ったりして一日の大半の時間を持て余す事になります。 


そんな定年退職者や年金受給者のために、真昼間からカラオケ喫茶や懐メロスナックを開いて繁盛しているお店があります。
そのお店は那覇市牧志・桜坂の竜端(別称年金)通りにあり、カウンター席が僅か10席あるだけの、小さな古びたお店です。 通常、スナックは夜営業ですが、このお店は昼2時~夜12時頃まで営業時間を設け、連日常連客で賑わっています。
メニュー内容は、ビール1本500円、ウーロン茶1本500円、泡盛1合500円、そしてカラオケは1曲100のシステムです。

 

また、働いている従業員の方は、いわゆる「超熟女」(失礼お許しください)の方ばかりで、ここに来るお客さんは、年増好みかと思って 様子を見ていましたら、やっとその理由が分かりました。

それは カラオケの画面にありました。

画面の映像に出てくる女性は、彼らが若かりし頃、まさに青春時代に流行した往年の綺麗なスター達だからでした。

このお店に来ると、流れる曲、画面で見られるスター達が昭和の時代にタイムスリップし、楽しかった若かりし青春時代をもう一度味わえるのです。

そうして、タイムスリップで満たされた23時間の代金は、1人当たりカラオケ込みで2,0003,000円位だそうです。
そして、
1日の総売り上げは、なんと15万円!驚きますね。
どんなに若くて綺麗なママが経営するスナックでも、これだけの売り上げを出す事はまず難しいでしょう。


今の若い世代の人達は、あまり娯楽に使える大きなお金を持っていませんし、もしもカラオケで歌いたいと思えば、友人数名、もしくは一人で5001,000円相場の時間制の歌い放題の店に行きます。
しかし、
定年退職者した年金生活者の方々は、自由に使えるお金がありますし、時間もたっぷりあります。

そこで、これから商売をするのなら、お金も時間も余裕のある高齢者を対象に考える事も一案と思います。
このようなお店に適応する物件なら市場にもたくさんありますし、コストも掛かりません。又、空き店舗も活用できます。

 

少し話が長くなってしまいましたが、これらの事から「お金を余り掛けないでお店を開く事は、そう難しい事ではない」という事はお分かり頂けたはずです。
要は知らない土地である沖縄で、いかにお客様にお店を認知させて どう常連客を作っていけるか、が大切なのです。
それこそがお店を開く方の裁量なのです。


他方、お店を開いたものの上手く行かなくて、折角のお店を畳んだ方も一杯いるはずです。

問題は、お店を開く時には居抜き物件を引き継ぐなりして、余り資金を掛けない事です。
居抜き物件の資産譲渡は、家主の了解を得て行なわれます。

もし貴方様においても何らかの事情でお店を閉めなければならない場合も、次のお店を開きたい方へ有償で
資産譲渡できるのが原理原則です。賢くお店を開きたいなら居抜き物件が1番と思います。


弊社は、沖縄移住してお店を開きたい方の「居抜き店舗」物件を始め、お客様の求める条件に
最も合った店舗を調査しご紹介していきます。その他のご相談等も対応致します。

どうぞお気軽にご用命くださいませ。

 





居抜き店舗で成功でする


飲食店の成功は 店舗の新しい、古いとは関係ありません。
店舗か新しいか、居抜き店舗かで成功できるかどうかという直接関係はありません。

新築の店舗は数も少なく又、家賃・保証金も高いから、
個人経営の小さな飲食店がテナント出店するケースは余りありません。

ビル自体は中古だが、前のお店の内装などを撤去してある店舗で出店するのが普通です。
新店舗も含めて、こういうカラの状態の店舗をカラ店舗とも呼びます。
飲食店はカラ店舗で開店するのが一般的で、居抜き店舗での開店は少数派です。


開店後の成功事例はどうなのだろうか。
カラ店舗だから成功できて、居抜き店舗だと失敗するなどはまずありません。

実際には居抜き店舗を上手に活用して、成功を収めている事例はいくらでもあります
フレンチ料理店やイタリアン料理店の有名レストラン、日本料理店、割烹など、
高級店の繁盛店でも、元は居抜き店舗を利用しているというケースは結構あります。

そういう高級店では、居抜きのままではなく内外装にはかなり手を入れていることが多いから、
傍目にはカラ店舗からの開店と居抜き店舗からの開店は見分けはつきません。
前の店・居抜き店舗がお手頃価格の飲食店だった場合、店舗にはそれほどお金を掛けていません。

居抜き店舗でも内装して何年使用していますから 相応に汚れもついて傷んでもいるはずです。
それならその汚れたり傷んでいる部分を直したり隠したりすればいいだけの事です。
店舗の内装というのは、ちょっとした工夫でイメージかガラリと変わるものです。

あまりお金をかけずに居抜き店舗の欠点を見事にカバーして見せる事ができます。
居抜き店舗をどんな店舗に変身させるかは活用する人の考え方です。
居抜きだからどうこうというのは、素人的な考え方なのです。 

重要なのは、新店舗でも居抜き店舗でもお客さんにどんな価値を提供できるかということです。
新装店舗なのに成功できないお店など、周りにも数えきれないほどあります。
一方、居抜き店舗でも繁盛店になっているお店はこれまた幾らでもあるのです。 

お客様は、店舗の内装を見るために来店するわけではないということです。
美味しい料理や気分のいいサービス、店内の雰囲気といった楽しむためにお金を払うのです。 



新店舗・カラ店舗でのオープンが多い理由

新店舗・カラ店舗での開店と 居抜き中古店舗での開店の数を比べれと
居抜き店舗よりカラ店舗で開店する方が圧倒的に多いのは 昔も今も変わりません。

何故、新店舗・カラ店舗で開店したがるのだろうか。
何故、居抜き店舗は敬遠されるのだろうか。

まず、カラ店舗で開店したいという最大の理由だが、
自分の思いどおりのお店をつくりたいということです。
その為には、カラ店舗でなければ都合か悪いという考え方です。

長年、飲食店をオープンするのか夢だったという人や、
脱サラして飲食店経営に新たな人生を切り開こうと思っている人にとって、
たとえ小さくても店舗は大事な自分だけの城でなります。

中古店舗・居抜き店舗では同僚との見栄もあり格好がつきません。
一国一城の主になるのだから、居抜き店舗ではなく新店舗で始めたいのです。
しかし、新店舗と言っても自分の思いどおりのお店など造れることはまずありません。

勤めいた時代には色んなお店に行ったりしていますから理想のお店を描いていたとしても、
実際に店舗物件の取得、内外装の工事見積もりと具体的に話が進んで行くと、
厳しい現実と直面します。予算内で出来ることと出来ないことが、はっきりとして来ます。
不本意ながらも諦めなければならない計画も出て来ます。

ただ、内装費などで節約していくのならいいのですが、
問題なのは、店舗物件でつまらない妥協をしてしまう事です。
商店街やビジネス街のいい立地にある物件は 取得費が高く手が届かないから、
立地条件が余り良くない物件で決めることがよくあります。

居抜き物件だったら 店の取得費を始め資金が少なくてもいい立地で借りられるのに、
カラ店舗にこだわるあまり、お店の不利な立地で開店するのです。
これでは、自らで成功・繁盛店の道から遠ざかっているようなものです。

居抜き店舗を嫌がるのは、自分の好きなお店造りが出来ないということの他に
居抜き店舗は 失敗したお店というイメージを持っていることか大きいかも知れません。

実際、居抜き店舗は 前の経営者が失敗して撤退したお店が多いのは確かです。
経営は順調だったのに体を壊したり家庭の事情でお店を手放すというケースもありますが、
居抜き店舗の大半は経営か行き詰まって撤退した店舗といっていいでしょう。


しかし、前の居抜きの経営者が失敗したから 次の経営者も失敗するとは全く限りません。
居抜き店舗の立地条件が非常に悪いと云った明らかな理由があるのなら、まだ話は分かります。
立地がいいのに失敗するということは、それ以外に何か失敗要因があったことになります。
居抜き店舗と言えども他の経営者か経営していれば失敗しなかったかも知れないのです。

一方、居抜き店舗で開店すると前のお店の評判が影響するのではないかと言う事を、
気にする方もいることでしょう。居抜き店舗を考える場合にはこれは大事なことです。

前の店・居抜き店舗が殺人・暴力事件等の警察沙汰でも起こしていたとか言うなら、
避けたほうか賢明です。しかし、居抜き店舗でもそんなケースは非常に稀な話です。
居抜き店舗で店を閉めるのは、普通は単に経営力かなかったために失敗したお店なのです。

今のお客様は、その居抜き店舗の過去かどうだったなどと言う事に拘らなくなっています。
前のお店の評判を引きずったというのは、飲食店・居抜き店舗が少なかった昔の話で、
これだけ沢山の飲食店かある時代です。新装店・居抜き店舗にも関心がありません。

よほどのことかない限り、場所は同じでも全く新しいお店が開店したという
ことをアピールできれば、居抜き店舗でも別に問題はありません。

だから、居抜き店舗での成功事例がどんどん増えているのであります。
2・3号店を開店使用とする方は始めから居抜き店舗を探しているくらいです。

新店舗で開店したからといって、成功する保証になるわけではありません。
居抜き店舗でも、立地条件を含めてその店舗をうまく活かすことが出来れば繁盛できます。



居抜き店舗のメリットは超低投資です。

少ない元手で沢山稼げるほうが商売の原理原則です。今居抜き店舗を活用する方が増えています。
ところが、飲食店を開店しようとすると、この大原則を忘れてしまう人が少なくありません。
不必要な、もっといえぱムダな投資を平気でしてしまうことが結構あるのです。

通常、小さなお店を開店したい人で、資金かあり余っている方は殆んどいないでしょう。
初期投資額の予算を立てているとしても、掛かるお金は出来るだけ少ないほうか良いです。
できるだけ投資額を減らせる方法を真剣に考えるべきです。



その切り札が居抜き店舗の活用なのです。

通常の新店舗での飲食店オープンでかかる投資額の大半は、店舗物件の取得費、
内装工事費、厨房の設備機器費、空調設備費といった、店舗自体にかかる費用です。

その他、椅子・テープル・調度品などの費用も店舗費用に含まれるが結構な金額になります。
投資額を減らすには、これらの費用の一部を削っていかなければならのですが、
これが意外と難しいのです。

たとえば、店舗物件取得費を削るとすると、この取得費のうち初期投資で大きいのは保証金
(敷金・権利金)だが、立地条件のいい物件は当然のことに保証金等か高く設定されています。
これを抑えようとすると、最初から立地条件の不利を背負うことになり易いのです。

では、内装工事費ならコントロールし易いかというと、そんなことはありません。
たとえば、壁や床、天井などの材料を多少落としたところで、それほど大きな違いは出ません。

設計料や工事自体にかかる業者の人件費など、基本料金自体が掛かってしまうからです。
また、せっかく自分のお店をつくるのだからという意識かあるから、
どうしても「いいお店にしたい」という欲が出てしまいます。

割り切れなければ 落とせる費用もほとんど落とせないということになりがちです。
椅子やテーブル、調度品などの選定についても同じことが言えるのです。

一方、居抜き店舗は以前営業していた店舗を、そっくりそのまま譲り受ける契約の店舗です。
従って、内外装はもちろん、厨房設備、空調設備などの設備機器類から椅子やテーブルなどの
什器備品まで、お店の営業に必要なものは居抜き店舗には殆んど揃っているわけです。

居抜き店舗は借りる時には保証金のほかに 前店主に内装設備譲渡代を支払うことになるが、
通常は保証金が新店舗に比べて居抜きはかなり安いし、内装設備譲渡代金にしても、
新たに工事したり設備を設置するのとは比べ物にならないくらい安く上がります。

店舗の年数や状態によって一概にはいえないか、
居抜き店舗を利用した場合の店舗開業資金は、通常の3分の1程度で済むのか普通です。
前のトピックスへ次のトピックスへ

§関連するトピックス§