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土地、住宅の買い方

教職員の為の物件探し

土地、住宅の買い方

資金計画は前もって

土地を購入する家を建てるにしても、大きな買い物ですからまず
資金計画が必要です。
今、用意できる金額、今後の生活、収入等を前もって把握しておく必要があります。
まず、銀行に行きいくら借りられるかを確認する。
即ち、個人の信用度をまず把握しておくことです。

その金額と、手持ちの金額で大まかな
購入可能金額が分かります。
漠然といくらの物件といった方法では、何の意味もありませんので
必ず資金計画をはっきりして入に備えることが、失敗を防ぐ基本だと考えます。

それと住み替えの場合、
現在の家をどうするかです。
ほとんどの方は、その家を売った金額も次の家の資金にするはずです。
売りと買いの決算を同時に出来れば、言うことはありませんが、そんなことは希です。
先に持ち家が売れたらどうするのか
又、が反対に先に買ってしまった時つなぎ資金はどうするのか大事になります。

仲介の種類

仲介には3種類あります

専属専任媒介:媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼できません。
又、依頼者は自分でみつけた相手方とでも、その会社を通さずに売買契約は、締結できません。
物件をレインズ等指定流通機構に登録のうえ、
業務処理状況を
1週間に1回以上依頼者に報告しなければなりません。

専任媒介:媒介を依頼した不動産会社以外と媒介を重複して依頼できません。
依頼者は、自分でみつけた相手方となら、不動産会社を通さずに、売買契約が、締結できます
物件をレインズ等指定流通機構に登録のうえ、
業務処理状況を
2週間に1回以上依頼者に報告しなければなりません。

一般媒介:複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができます。
物件を指定流通機構に登録したり、業務処理状況を報告する義務がありません。

20~30年以前は、地域の不動産情報はそれぞれの地域の会社に集まっていました。
インターネットが普及した現在では、それらの地域・距離の壁は全く無くなっています。
売主から売却依頼を受けた業者は、不動産専門の情報サイトと、自社のホームページに
掲載すれば、別の仲介業者を介せずに、いとも簡単に買い手を集めることが出来ます。
ネットの時代は、1割が勝ち組で、9割が負け組になると言われるれますがそれが推移されます。
このような現実からすると、仲介業者の将来は先細りと言えましょう。

専属・専任・一般にしても、専門情報サイトに掲載出来れば、伝達速度は一緒です。
一般媒介が何社でも依頼出来るからっと言って、余り多くの業者に依頼は止めたいものです。
なりふり構わず依頼すると、自分の物件が他の業者に安く見られます。


先ず土地から

新築、中古を問わず 住宅を購入するうえで大事なのはその「
土地」です。
雑誌住宅展示場等で見てくれの良い家ばかりを見てしまうと ついつい家ばかりに
関心事が行きますが大事なのは地」です。
まず、土地」を探し、目鼻がたってから住宅に重点を移しても遅くはありません。
 

まず、家族で土地のことを、次に家についてじっくり話し合いものです。
家は、リフォームでも立替でもやり直しが出来ますが土地」は、買ったら終わりです。
買ってから気に入らなくなったと言っても、動かすこともできません。
土地の上に家があり、家に土地が付いているわけではありません。

資産と見るか、住む為のものか、によって異なります。
一応、自分が住むための土地と考えてみます。
自分が考えて住むに適した土地は、他人が見ても気に入るはずです。
将来、何らかの理由で売ることになった場合でも、売り易くなります。

良い土地を買えば、
資産価値もあるといえます。
この場合資産価値とは、利益を上げるといったことではなく、
売りたいときにすぐに売れるということです。
ちなみにマンションにおいても資産価値のある物件が売れています。
これは住むことと、資産価値の両方を考えた結果といえます。


いい土地とは・・・

日当たりの関係から、
接面が南側が好まれます。
角地は2面に視界が開け、建ぺい率も10%増えるので人気があります。
さらに
東南角地、南西角地と続きます。

又、公道との接面が多く、公道が広いほど良い土地とされ
東南角地で正方形の土地になります。
当然、これらの土地は人気があるので、それなりに価格も高いのですが、
いざと言うときには、売り易いとも言えます。

一方、いくら価格を下げても、お客さえも付かないところも、多く見られる時代です。
方位学とか縁起にこだわらなければ安く買うことができます。
一例として・・・
旗竿と呼ばれる土地です。その形状から入り口が狭く奥に広い土地です。
間口が3mほどありますと車が置けますし、アプローチを飾り、楽しむこともできます。
しかも、道路から離れていて静かで人目を気にすることがありません。

傾斜地も有効面積が狭いのと、需要の関係で安く買えます。
見方を変えれば、景色は良いし傾斜地を上手に利用して風情のある個性的な家を建てられます。
ただ災害時、大事に至らないか専門家に聞くことをお勧めします。
一つ言えることは、土地には他の消費財と比べ特価品は無いということです。

用途地域
建物の種類を定めた地域のことで建築できる建物の種類は、次の12種類があります。
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域

建ぺい率、容積率 

建ぺい率とは、その土地に建築物の建築面積の敷地面積に対する割合です。
用途地域において、建築できる建物の種類に応じての建築規制で細かく定められています。
住宅地で多いのは建ペイ率50%、容積率100%と、建ぺい率60%、容積率200%です。
角地なら10%アップしてもよいとか、耐火建築も10%アップ等々、色々細かな規定があります。

容積率とは、土地面積に対しての総床面積を制限するものです。細かな規定があります。
例えば・・・50坪の土地で建ペイ率60%で容積率200%の場合、
1階が30坪(50坪×60%)で総坪数100坪(50坪×200%)の家が建つこととなります。
即ち、高さ制限が無ければ4階、5階と建てることができます。

周囲の環境

周囲の環境は、必ず自分の目で確かめるとが大事です。
何も無くいい土地と思って購入すると、後々とんでもないことになる可能性があります。
隣近所にマンションが立ち並んだり、南面にぴったり立てられる可能性があります。
その意味から、更地だらけの土地よりもある程度家が建てこんでいる方が
将来のことが分かっていいかもしれません。

特に、公園・学校に隣接していますと 将来も安心です。
ただ昼間は子供の遊ぶ声がうるさいかもしれませんが メリットとして我慢したい。
できれば 隣近所にどんな人が住んでいるかチェックできれば最高です。
とんでもない人がお隣でしたら 今後そこで生活するうえで精神的負担になります。
ただ、これはかなり困難で ご近所に聞いたり知り合いがおれば聞くことができます。

不動産屋は、適当にいいように言います。適当に聞き流そう。
不動産屋は物件に車で連れて行き、直ぐに家の中へ案内しようとします。
まずは、家の周囲をじっくり見回り、それから内覧へ出きればその近所モ歩いてみる

家はどうにでもなりますが、環境は動かすことが出来ません。
購入は慎重にかつ迅速に行いたい。
購入に際しては、不動産屋の営業言葉だけで決めるのではなく
ご自分のポリシーを持って慎重に決めることが必要です。

いいと思う物件が見つかったら速攻で決意が必要です。
というのは自分がいいと思う物件は人もいいと思っています。
原則的には、1番に手を上げた人に交渉権があります。


土地のチェック

前面道路の幅員は、充分確保されているか
狭いと騒音が伝わりやすいし、車の出し入れが大変です。
又、4m未満であればセットバックが必要かもしれしれません。

全面道路の交通量は
前面道路が広いといってもそれが幹線道路に面していますと排気ガス、騒音などがひどいことと
交通量が多いと自動車出し入れが大変です。幹線道路からひとつ入った辺りが良いかも。
なお、商売をするなら幹線道路沿いが良いでしょうが。

周辺の環境に合っているか
周囲の土地に比べ非常に広かったり、狭かったりしていないか確認を。
大体同じ広さの街に住む方が付き合い上無難である。

例えば・・・100坪の区画の街にに40,50坪、反対に30坪の町並みに100坪の土地。
いずれも妬みとか中傷が入ることを覚悟しなければなりません。
特にこのことは綺麗に区画が揃った新しい住宅地では言えると思います。

土地の過去が分っているか
その土地の歴史的背景はどうだか、また、土砂崩れ等自然的要素を理解しておく必要があります。
安く購入しても住んでいる内に災害に遭遇したり、売る際、買いたたかれる恐れがあります
土地に家を建てる段になり地盤調査、その際有害物質が出てきて新たな費用が出たりします。

また、元産廃の捨て場だった所を埋め立てて暫くしてから売り出し、それを買った人の話・・・
「夏、臭くてたまらん」業者にクレームを言うと「それは知りませんでしたとの応え」。
買ってから引き渡しを受けてからは、どこにも文句が言えなくなります。

日当たりは充分か
日当たりは夏場は余り感じませんが冬場、特に冬至当たりにどれぐらいあたるか調べてみる。
夏場は少々日当たりが悪くても、かえって良いかもしれませんが冬場が大事です。
 


駅・バス停までの所用時間

広告の表示にはまで徒歩?分と表示がありますが、
あくまで
80mを1分として地図に沿って書いているだけで
道路は上り下り、曲がった道路と色々あります。号待ちは計算されません。
もし、そこが分譲地であればその入り口までです。

平坦でも実際1分間で80m歩くのは、大人の男性のやや早歩き位です。
必ず自分の足で確認をしたい。駅・バス停から10分が15分かかるのもざらにあります。
又、車で駅まで出る場合、朝の交通状態を把握すると必要があります。

日常の生活に事足りるか
スーパー、医療施設、公共施設など日常利用する施設を確認しておきたい。
車でしか利用できない場合年を取ったとき大変かも。

隣近所の空き地を確認
空き地があると飛びついてはいけません。何が建つか確認を。
かえって既存の建物がある方が安心かも知れません。
公共公園などは心配はありませんが。また学校も悪くはないですね。

学校の側は、昼間やかましいのと、ある程度の砂埃は覚悟する必要がありますが。
空間を第一に考えるならば良いかもしれません。
もし災害に遭遇してもこの場合避難場所がお隣となります。

周囲の建物に注意
特に商業地帯とか工場地帯であれば周辺に危険な建物とか、
騒音を発生したり、悪臭を出す工場がないか確認を。

学区を確認
小学校の1・2年生の低学年児がおられる場合は、学校近くに拘りますが、
4・5年生になると1人でも通学が出来るようになります。十分考慮したい。

これら全てを満足しうる土地は,なかなかないものです。
妥協出来るもの、出来ないものを確認しておくことです


お買い得は・・・

不動産には極端のお買い得はない」と言います。
土地についてマァマァ的を得ていますが、
中古一戸建て住宅が付いている場合は、時々お買い得があります
それは安っぽい住宅でなく建築家の設計した真の注文住宅です。
それも見てくれだけでなく、見えないところにもお金がかかっている物件です。

中古住宅でも、普通の人が建てることの出来ないような
贅沢な造りの物件があります
それをリフォームすることで雰囲気がころっと変わりました。
家は一種の嗜好品です。どうしても自分で建てたいという人は別ですが、
自分をその家に合わせて行く柔軟性があればいい家があものです。

バブル時建てた豪華な住宅が、20年過ぎて市場に出て来る場合があります。
この時代の家は豪華なほどお買い得です。これらの物件に共通するところがあります。
殆どが、今では簡単には造れない大型物件なのです。
土地の面積が大きければ、建物の面積が大きいのです。

これらの豪華物件が半額位で、時には半額以下で出て来る場合があるのです。
何故、そこまで下がっているのかと言うと、それは買う人、買える人がいないからです。
それこそが、お買い得物件と言えましょう。
お金に糸目を付けなくて建てた物件が低価格で手に入ります。
中古の場合、家にどれだけかかっているかよりも、
他の要因で価格が決まる場合が多々あります。


長所・・・

◎安い、
なんと言ってもその価格です。
その建物の大きさ、場所によっても異なりますが、1年もすれば2割は下がります。
新築時、億をかけた建物が10~15年過ぎたところで土地値といったものもありました。
家はおまけということです。また、家が大きすぎ・立派過ぎて売れない物件もありました。

結局、業者が更地にして売るそうです。もったいないですね。
大体、築20年で家は無料となることが多いです。
(銀行等担保時の評価が0であり、固定資産は木造でも3割以下にはならないそうです。)
沖縄の物件は殆どが鉄筋コンクレート造で20年経っても余り価格は下がっていません

◎自分でいじくっても気にならない
新築で建てたものはとてもとても穴を開けたり、釘を打ちにくいですが、
古屋の場合自由にいじくれます。自分で何かしたい向きといえます。

◎環境に優しい
今あるものを潰して建てなおすと高価な潰し代と数十トンのゴミが発生します。

◎将来を考えて
気に入った土地が手に入れば、取りあえず最低限のリフォームをし、
後年、お金の用意ができた時点で新築を建てるということができます。

実際住む事で色んな所に気が付きます。
冷静になり時間をおくことで本当の夢のマイホームが建ちます。
慌てて家を新築して後悔している人をよく見ます。

◎新築も1年住めば中古
どんなにお金をかけ豪華に建てて住んでも、1年住めば慣れてしまい、
3年住めばはじめの感激は薄れます。


短所・・・

自分の好きな家が造ることができない。
一から設計するのではないのでデザイン、間取り等ある程度制約が発生します。
しかしながら既存住宅をあれやこれや考えるのも楽しいことです。

その家の構造が良く
分からない。
建築確認図面は最低限で詳細な設計図もあればいいのですが、何もないのが多いです。
そのため構造体をいじくるのは素人は止めたほうが良いと思われます。

家の不都合が良く
分からない
欠陥住宅である可能性もあります。
出来れば契約前にその道の専門家に相談するのも良いでしょう。
しかし、ほとんどの場合住んでいるので中々調査し難い。

なお、
不動産屋の言う言葉は信じないように。
あくまで仲介業であり、契約にたどり着くためには
どんな事でも言う可能性があります。
必ずご自分の目で確かめてください。

外周り
・全体を見て何となくバランスが取れているか。
・軒が一部傾いていたり屋根が波打っていないか。
・外壁に大きなひび割れがないか。特に斜めのひび割れは要注意。

室内
・扉を開け閉めしてスムーズに動くか。
・歩いてみて傾いた感じがないか。
・また落ち込んだ感じの箇所がないか。
・水を大量に流してみて下水管に正しく流れてくるか。
等々です。しかしこれらはほとんどリフォームで何とかなります。

厄介なのは基礎です。不当に地盤沈下などしていますと
いくら上物をリフォームしても将来家が傾いてくることが考えられます。
基礎部分に大きな亀裂、一直線ではなくいがんでいないかです。
目で見て分かるのではあれば要注意です。

中古住宅、土地を購入するに当たって前もって自分なりのポリシーを持っておきましょう。
他人任せでイメージだけで購入すると後々後悔することになります。
また、単に住宅がほしいだけで不動産屋に出掛けるとその不動産屋のペースに載せられます。

普通、
不動産屋は、初めに余り良い物件を見せません。
そして最後にこれぞと言う物件を見せます。
人間はそのとき今までの物件と比較してその気になってしまいがちです。
そこが目の付け所で一気に契約まで持っていこうとします。

自分なりの
ポリシーとか価値観を持っていますと
その物件が本当にほしい物件かどうかの判断ができます。
本当に欲しい物件、土地、家の方からこの人に買ってほしいといった感覚がわきます。

あくまでお金を出すのは自分です。今後の生活設計を左右する大金です。
不動産は殆どの方が人生最大の買い物です。幾ら値切れるか課題です。

今の下がり目の時代だから相当値下げに応じると、内地の方は思っています。
全くの勘違いです。沖縄においては不動産価格はそれほど落ちていません。
専属・専任で1社の独占の売却依頼を受けた不動産屋は、簡単には値下げ致しません。
売主側の利益を最優先して行きます。買主側は僅かな値引き額で説得されます。

固定資産の金額

購入に際して、登記費用とか取得税、その他色々必要ですが、重要なのは固定資産額です。
登記費用、取得税は購入時だけですが、固定資産は毎年払わなければなりません。
ちなみに鉄筋コンクリートの家は減価償却が長いのと、もし潰して建て直す際も高くつきます。
ただ木造も20年は下がりますが過ぎればそれ以上は下がりません。

買う時に売る時のことも考えて買うのが、賢い買い方です。
売るときのことを考えて買うというのも変ですが、
土地、家の場合は、買う方ばかり気を逸るのではなく、売る際のことも考えるべきです。
特に若い方はまた将来家族構成、収入などでその物件を売る場合があります。
その時、考えなければならないことは、売却時の難しさです。
というのはバブル以後時代が一変しました。

バブル以前に購入した物件は、売る時は殆どの場合利益が出たものです。
15年住んだにも関わらず、すんなり購入時の倍の値段で売れる事もありました。
万人が欲しくなる物件を購入することをお勧めします。
あまり安い物件を買うと、売却したくても買い手が付かない恐れがあります。

買う方は数ある中から選別すればいい良いのですが、

売る方は相手がどう思うかが問題です。
また、場所によっては物件の下落率がローン残高を上回り
払っても払っても残債が減らない場合もあります。
今の時代、買うより売るのが大変だということです。



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