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14. 居抜き店舗は幾らで売れるか? 


 貴方の居抜き店舗は幾らで売れるか? 
 

1)お店を閉める時期は・・・

貴方が“お店を閉めようかな?”と考え始めた時、売却計画を考える時期です。
何故なら、これから先努力してもお店は上手く行かない事を判断しているからです。

貴方が現在のお店を全くの空店舗(スケルトン)状態から
公庫や県の創業者支援資金制度を利用して開店させたのなら、
5~7年間はローン支払いの最中です閉めたら借金が残ります。

ローンが済んでいたり現金で開店していたらお店を閉めるのは何時でも出来ます。
創業者の殆が、開店1・2年の間に経営難の壁・集客の壁に直面すると言われます。
開店してから期間が短いほど、借り入れのローンの返済債務が沢山残っています。
ですから売却に出す時、出来るだけ高く売って借金の返済の足しにしようとします。

一方、居抜き店舗を探している方は、
立地が良くて・家賃も安く・価格の安い物件を探しています。
そう考える事はどちらも正論です。双方の価格差は大きいのです。


 

2)都会では居抜き店舗は安い!

東京を始め大阪・名古屋等の大都会では、人口も多ければ飲食店の数も中途半端ではありません。従って、お店間もサバイバル競争も厳しい事は誰でも推定できます。

勝ち組より負け組みが多いですから、お店を閉められる方の方がたくさんいると言う事です。戦いに敗れたお店・居抜き店舗は、枚挙に暇がないほどたくさんあります。
居抜き店舗の相場は非常に安く求められます。相場的には沖縄の70%位でしょう。

居抜き店舗の価格は安いのですが、家賃は高くなります。それに保証金が家賃の11年分も出ます。
30坪位の新装開店資金が、沖縄で1,000万円位なら、都会ではその倍で2,000万円位掛かります。
 


3)資金回収が7年掛かるが・・・

公庫や県の創業者支援資金制度を利用するなら、25坪の居酒屋を開店するに総資金が
900万円とすると、自己資金を1/3=300万円位必要となり、借り入れ金は600万円になります。
そして、返済期間は7年で設定されています。

公庫や金融の借り入れの際、20%は運転資金、80%は設備資金と分けて融資します。
さらに設備資金の返済は6ヶ月の返済猶予があったりします。

a)借入金:600万円の回収の掛かる年月を単純計算して見ます。
利率を年:3.25%仮定して、利息は7年間で、6,000,000円×(3.25%×7年)=1,365,000円
借入金:6,000,000円に、利息:1,365,000円を加えると7,3650,000円
毎月のローン支払いは、7,365,000円÷(7年×12ヶ月)87,678円になります。

b)自己資金も毎月回収するものと考えると、3,000,000円÷(7年×12)=35,714円
7年間で資金回収をするものとすると、毎月の回収額は、87,678+35,714=123,392円
この123,392円毎月支払っている金額と同じ考えるべきです。
 

それでも採算が取れていたらまだしも、赤字でしたら問題です。
お店を閉めた場合は、出費がはっきり分かります。

家賃だけ考えても、大変です。家賃が、
10万円なら、100,000+123,392=223,392円、
15万円なら、150,000+123,392=273,392円、
20万円なら、200,000+123,392=323,392円
  も毎月出費していっているのです。

さらに実際は、電気料・水道料・その他お店の維持管理費等が
毎月少なくても20,000~30,000円位は出費されています。
ですから、赤字で売り上げが見込めなくないと判断したら1日も早く
価格を思いっきり安くしても売却すべきと思います。

4)高く売れるかも知れない!

貴方が“300万円はどうしても残したい”とか“売れるかも知れない”と期待して
相場より高く売却に出したとします。するとどうなるでしょう。

現金をお持ちの方がその価格で購入してくれれば良いのですがまずありえません。
価格が相場より高ければ、購入者が決まるまで時間が掛かります。
ですから早く売却したいなら相場で売り出すべきです。
相場でしたら早い時期に殆んど売れて行きます。


5)創業者支援資金制度を利用する

地元の購入希望者は、創業者支援資金の利用しています。
創業者支援資金を利用するのに、開業に掛かる総資金の1/3の自己資金が必要です。

諸条件をクリア出来た方が、申請書作成に素人では早くても2週間は掛かります。
申請書を出してから金融機関から融資が実行されるまでに1ヶ月半は掛かります。

創業者支援資金での売却を約束した売り手側は、その間も確実にローンと家賃等は出て行きます。
売り出してから購入者が決まるまでに2ヶ月掛かった時、入金までに4ヶ月要する事になります。

自己資金:300万円、借り入れ:600万円の方で家賃を含めない毎月の出費は123,392円でしたから

家賃が10万円の場合入金までに4ヶ月掛かると、(100,000+123,392)×4= 893,568円
家賃が15万円の場合入金までに4ヶ月掛かると、(150,000+123,392)×4=1,093,568円
家賃が20万円の場合入金までに4ヶ月かかると、(200,000+123,392)×4=1,293,568円

このように数字を見ると、売却までの期間が長引けば、実質的に残るお金は少なくなって行きます。
売り出し価格が相場なら購入者は早く決まります。 売却計画の参考になればと思っています。

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さらに新しくお店を開かれる方が繁盛店になれるように、集客方法もお手伝いしていきます。
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