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15. 売却時注意すべき事

売却時注意すべき事!


①店舗売却は営業している間に

 居抜き店舗の購入者は、店の経営が上手くいかないから売却すると思っています。
実際は本人やパートナーの奥さんが身体を壊したり、親の介護とか様々な事情があったりしますが、他人はそうは思っていません。

お店を閉めてから居抜きで売却に出すと足元を見られてしまいます。そうなると、

収入は無くなる上に家賃は出て行くので、売り急いでいるはずだと思われてしまい、相当の値引きを要求され、買い叩かれてしまいます。

売却する側は、お店が“営業中の時”売却の広告を考えるべきなのです。

 

 


②家賃の滞納は、お店の賃貸借契約の解除に直結!

例え、お店を閉めていても家賃の支払いを滞っては絶対にいけません。

家賃を2ヶ月滞納すると賃貸借契約違反なります。契約解除対象なります。

すると、
造作設備の売却も出来なくなる可能性が出て来ます。
そればかりか、厄介な問題が表面化して困ったことに成る可能性が出て来ます。


厨房機器・空調機器等のリースの支払いがまだ残っている場合には、

本人はもちろんの事連帯保証人に
一括請求してきます。それが履行できない場合は、
リース会社は機器を指定業者に僅かな額で売却し残額は法的手段を取ってきます。
造作設備購入者が決まれば、賃借人と協議の上リースを引き継ぐ事が出来ます。


家主にしても貴方が退去したとしても商売に必要な機器類をそのまま残していってくれれば、次の新入居者もすんなり決まり易いため何も言わないかもしれません。


しかし
リース会社に厨房機器・空調機器等が引き払われるとなると、虫食い状態の店舗となり、次の賃貸契約で困った方向に展開していく場合があります。


その事を想定した
貸主・家主は店舗をスケルトン状態に戻す事を要求してきます。
すると、貴方はスケルトン状態にする為の撤去工事費が新たに出てきます。
そしてその工事期間中も、家賃は発生し続けています。


閉店を考えるならば、家賃を支払うの出来なくなってからでは遅いのです。 

退去予告をする前に、売却行動を起こさなければならないのです。

上手く行けば、誰にも迷惑を掛けずご自身の再出発資金も残せるのです。


 

 

③正しい価格設定


お店を居抜きとして
売却に出す際、

ほとんどの方が開店資金を取り戻す為に
価格を高く設定しがちです。
当人は「1,000万円も掛かったお店なのだから300万円位では買う人は沢山いるだろう」、広告を出してから1ヶ月では売れるだろう!と甘く考えている節があります。


現実は、
200~250万円の価格帯を超えると、買手はそう簡単には決まりません。 
売却する方は、自分が貰う売却価格だけしか見えていません。


しかし、
購入する側はそれ以外にも、
賃貸契約の際の費用(家賃の5~6ヶ月分)や看板取付費や店内リフォーム費用、
それに
運転資金等もプラスして貴方の店舗を見ているのです。 


例え、お店の譲渡価格が200万円で買えたとしても、総資金はそれの2.5~3倍(500~600万円)位を見ています。

 

「売り手:できるだけ高く売りたい」VS『買い手:できるだけ安く買いたい』


 売却する方は「売れるかもしれない」と希望価格を売り出し価格を設定しますが、その価格では決まらず、適正な価格になるまでは決まらないというのが現実です。 


その間にも、何ヶ月間も借入金のローン返済その他の経費も出てきているのです。



 

④退去予定時期を言ってはならない!

お店を居抜き店舗として売却に出す際“絶対にしてはならない事”があります。

それは
家主や管理会社に「何時頃お店を閉めたい!」「お店が売れたら何時頃退去したい!」等の表現で“退去予定時期を言ってはならない”ということです。

あなたとしては
“お店が売れたら退去したい”それまではお店を続けます。

と話したつもりであっても・・・

家主や管理会社の立場で聞くと“退去予告”と解釈します。

このたった一言で、貴方の居抜き店舗が
ゼロになってしまう可能性があるのです。


家主の立場で考えてみると、

家主にとっては、貸店舗の家賃収入が安定して入ってくる事が一番大事です。
家主にとって貴方は大切なお客さんで、ずーっと借りていて欲しいと思っています。

しかし
退去予告を聞くと、空店舗にしないために早め早めに手を打っていきます。


家主は“どこどこのお店が10月頃退去予定らしい”管理会社に知らせます。
家主としては空店舗になり家賃が入らない期間はできるだけ作りたくないものです。

管理会社は早速空室予定有りの広告を打ち出し次の入居者を募集していくのです。


仮に、
広告内容としては、次のようになります。

居抜き店舗・20坪・家賃12万円・泉崎1丁目ⅹ番地・10月末空き予定
と掲載します。

店舗オーナーの貴方から造作設備の売却依頼があれば、一通りその文言は記載しますが、大きく主要文として記すことは先ずありません。
その金額すら明示されない場合が殆どです。


そして、
貴方と買手の間に立って価格等の交渉に関与することはまずありません


何故そうなるのか? 


管理会社にとっては、店の入れ替わりこそが仲介手数料を得るチャンスなのです。

売却が上手く行くか否かは、貴方にとっては再出発の岐路になる重要なことですが、
管理会社にとっては別に重要でも何でもありません。


不動産会社にとって店舗の管理料は微々たるものです。
では、何が彼らにとって大きな収入になるのでしょうか。

それは
新入居者が決まった時に入る、1ヶ月の家賃に相当する仲介手数料なのです。


店舗入居者募集の広告を出されると、造作設備売却の事は完全に霞んでしまいます。
居抜き店舗を探している人は大勢いるから問い合わせはそれなりに来るでしょう。


その時、購入者は管理会社に「居抜き店舗が賃貸だけで借りられるのか?」
と問い合わせをします。管理会社は造作設備売買がある事だけはシンプルに伝えますが、「設備売買に関しては当事者で話し合って下さい」のコメントに終わるでしょう。


ここで想像して頂きたいのです。


例え何百万円出しても貴方のお店を買おうかと考えていた方も、
既に退去予告が出ている店舗で 尚且つ、当事者で相談…となれば、
後数ヶ月か待てばお店を
“賃貸借だけで借りられるかもと考え始めるのです


貴方が低予算で居抜き店舗を探している「買手」の立場だとしたらどうしますか?


今、大金を注ぎ込んで買いますか?
それとも数ヶ月間だけ待って、設備付で賃貸借契約で入居しますか?

そういう事なのです。

何百万円もするお店の造作設備を買おうとする方は、居なくなると言う事です。


退去予告をしなければ、何百万円手も残ったかも知れない居抜き店舗のお金は、
「ゼロ」になる可能性があるのです。


ですので、
退去予告は絶対にしてはいけません。賃貸募集もさせてはいけません。

造作設備購入者を見つけるまでは、家賃をきちんと払って営業を続けましょう。





 

⑤すべての権限は家主にあります。

造作設備売買はデリケートの側面を持っている事を当人が強く認識することです。

新規に飲食店等を開店する場合、家主との間に造作設備承諾を条件に賃貸借契約を交わしているはずです。そこには、退去する際は借りた当初の状態か、全くの空の部屋に戻してから返す事も条件とされています。

又、
造作設備の第三者への転売も、家主への買取請求も禁じられている
事が書かれています。
第三者への造作設備の売買は、家主の承諾が絶対条件なのです。

経営不振や何らかの事情でこれ以上店を続ける事が厳しいと決断するのなら、
大家様に謙虚に礼儀正しく造作設備売却の承諾のお願いをしなければなりません。
造作設備を売却する事で借り入れを返済し再出発したい事をお願いするのです。同時に、家賃支払いの空白期間を絶対空けない事も約束することです。

造作設備譲渡は、家主の承諾がなければ絶対に出来ません


又、承諾を得る時は絶対に
退去予告と誤解されるような発言をしてはいけません。
購入者が決まるまでは、ご自身の為にもお店の営業は頑張って続けて下さい。

そして、購入者が決まったらその方を家主に紹介し承諾を伺います。

家主の承諾を得たら管理会社へ連絡して貰い、家賃保証会社の審査を得る手続きをします。そして、審査が通った後、賃貸借契約の手続きを行います。

     弊社は、管理会社がいる際には、賃貸借契約は一切関与致しません。


貴方と購入者との間に“家賃支払いの空白期間”を絶対に作ってはいけません。

家賃滞納は貴方の居抜き店舗売買の結果に大きく関わってきます。



 


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