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※ 管理会社へのコメント 


 管理会社へのコメント  

貸店舗には、殆ど会社が付いています。
住宅兼店舗の大抵は 1階は店舗、2階以上には大家さんの住宅があります。
一方、テナントビルの殆どは ビル全体が店舗で 大家さんの住まいは別です。

管理会社は、大家さんから信頼されています。
賃貸管理だけをしている会社は少なく、通常は賃貸の仲介会社が管理業務を委託
されているケースが多いので、営業職の仕事内容は賃貸の仲介を中心となります。
空室の入居者募集、広告作成、案内、契約、引渡し等の業務です。

賃貸管理はトラブルの嵐です。
クレーム処理、リフォームの見積り、外廊下の電球の取替え、水道の水が出ない等
家賃の滞納者への催促、退去時の敷金清算に関するトラブル、入居者のゴミ捨て、
騒音のマナーに関する苦情等々・・・ とにかく、やたらトラブルが 多いのものです。


一方、お店を出している殆んどの方は、「貸し店舗」利用して営業
をしています。
普通、新規に商売を始めるためには、ある程度 まとまった資金が必要になります。
一方、
居抜き店舗の場合は 新規の開店より遥に少ない資金で開店出来ますが、

殆どの方が、その少ない資金さえ十分には準備していません。そこで、公庫や県の
創業者支援資金制度を活用して、金融機関からの 借り入れを起していきますが、
借入れも簡単ではありません。予備審査後、資料作成に約2週間位掛かります。
申請書を提出して順調に行っても 融資が下りるまで 40~50日位掛かります。


売却する方も この間待たなければなりません。この様に、売る人も 買う人も
大変な難儀なプロセスを経て、お店のバトンタッチが執り行われているのです。

創業者支援資金制度
利用しての開店なら7~8年間はローン支払いの最中です。
開店してから、店を閉めるまでの期間が短い程、多額の借入金が残ります。すると、
借金払いでやり直しの道が閉ざされます。誰かお店を買って欲しいと願っています。
ですから、なかなか決心がつかないのです。そして頑張るだけ頑張ってしまいます。
最後には、家賃の支払いまでも厳しくなっていきます。そして遂にはギブアップです。

商売は上手く行けば、万々歳ですが、上手く行かなかった場合が問題なのです。
創業者の殆どの方が、開店1~2年の間に経営難の壁・集客の壁に直面しています。

資金繰りが困窮して、設備等のリースの支払いが3~4ヶ月位も滞納した場合は、
本人及び 連帯保証人に一括請求してきます。 連帯保証人にも迷惑を掛けます。

万が一、両者でそれが履行できない場合は、
リース会社は、それらのリース機器を
指定業者に
僅かな額で売却し、そして、残額は 法的手段を 取ってくる場合もあります。

造作設
購入者が上手く決まれば、新賃借人とリースを引き継ぐ事が出来ます。


一方、家主にしてもリース商品を含む
造作設備類をそのまま
残して退去するなら、
次の入居者も決まり易くなる為、原状復旧まで 言わないかも知れません。しかし、
 
リース会社が商品等を引き払ってしまうと、虫食い状態になります。
虫食い状態の店舗のままでは、入居者募集をしても誰も来ません。
家主様は、入るべき家賃が 入らなくなる事を 1番心配しています。


最悪を想定した
家主は、スケルトン状態に戻す事を要求してきます。
賃借人の店主は、スケルトン状態にする為に 新たに撤去工事費が出てきます。
その工事期間中も 家賃は発生し続けていきます益々追い込まれていきます。

店を閉めるならば、家賃を支払うのも厳しくなって来てからでは 遅いのです。
もっと早く 退去予告をする前に売却行動を起こさなければ ならないのです。
上手く行けば、誰にも迷惑を掛けずご自身の再出発資金も残せるものです。
上手く行かなければ、従業員の賃金や家賃やリース支払いも滞って来ます。

営業中の店を 店舗名を特定せず、購入者を探し決定するのは簡単ではありません。
とえ、購入希望者が現れ内覧させる時も 客や従業員の手前時間が限定されます。

最近特に、内地で繁盛している経営者の方が 沖縄進出を考え来沖して来ます。
その他,中国人、台湾人、フィリッピン人、インド人、ネパール人等も来られます。
又、弊社はお金を出せば誰でもいい」と言う決め方は、していません。
家主様が納得して貰える様な人物評価も考えながら決めています。


※ 
購入者が決まれば、賃貸借契約からは、管理会社にバトンタッチです


 ※  弊社は、管理会社の賃貸借契約には、一切関与致しておりません!  
   (むしろ、賃貸借契約が上手く行くように協力体制が取れればと思っています。)
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