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希望物件探します(2)

沖縄移住者の希望物件探します(2)


3年前、1,000年に1回の確率で起こる
マグネチュード 9 の超大地震が起きました。


30メートルを越す巨大津波が、
東北地方の太平洋海岸沿いの街村の襲い18,000人余の人命と
生活基盤の職場・住宅・病院・学校・役所等を
一瞬に壊滅させてしまいました。


その影響で福島の原発事故も起き
何万人が長年住んだ故郷を去り、居住地を他府県にまで避難移動しました。
原発事故の後遺症は、
今後何十年或いは半永久的に続いて行くかもしれません。

あの悪夢の3.11から 満3年が来ようとしていますが、
仮設住宅に住んでいる被災者は、未だ8000人おられます。
テレビを始めとする情報では、復興・復旧も遅々として進んでいるようには見えません。


「世界一の地震列島」とも揶揄される日本では、
幾種類もの大陸プレートが複雑に絡み合い地震が頻繁に発生します。
今後も次々と巨大地震・津波の発生が予想されています


その1例が・・・
南海トラフの巨大地震と津波です。

南海トラフとは・・・
静岡県の駿河湾から九州東方沖まで続く深さ約4,000メートルの
海底のくぼみを言い、海側の岩盤が陸側の岩盤の下に沈み込む境界にあります。
過去約100~150年の間隔でマグニチュード:8 前後の地震が繰り返し起きて来ました。

国は「東海地震」や「連動型の巨大地震」の「確率の高い予測は難しい」結論付けた。


巨大地震の被害について

M8以上が、
30年以内の発生確率:80%、 
南海トラフ地震「M8以上」の発生確率:70%位で
東海から九州にかけて未曾有の被害をもたらし、
南海トラフ巨大地震・津波が発生する
と言われます。

地震が発生するのが、30年と考えず・・・
東北の巨大地震・巨大津波クラスがいつ何時来てもおかしくない状況下にあり
1人当たり1週間分の食べ物等の備える様に政府は警告しています。

被害規模は最悪で、死者・行方不明で32万人負傷者62万人
全壊・焼失建物が
238万棟等々、被害総額が150兆円。 
その他、その被害は全国規模に及ぶと言われます。

震度6弱以上または浸水深30センチ以上の面積が、10ヘクタール以上の自治体は
30都府県の734市区町村に面積で全国の32%、人口で53%の超広域に及ぶと推計。

国難ともいえる巨大災害になる可能性がある”強調しています。


首都直下型地震も、
近々高い確率で発生し2万以上の犠牲者、被害が国家予算規模95兆円
及ぶ恐れがある
として、災害のシュミレーションを頻繁にテレビで流しています。


大震災後の被災地では、
不動産の売買交渉は成り立たないと聴いています。
海抜30メートル以下の土地は
たとえ成り立ったとしても以前の価格の50%以下とも聴きます。

高級住宅地で有名の千葉県安浦市では、
市内の3/4を占める地で液状化現象が起こりました。
不等沈下で波打つ道路、傾いた住宅や電柱、数え切れない地割れや陥没などの被害を
受けました。 この地域でも売買契約が成立しないほど不動産価格が暴落しました。


今から大地震・津波に襲われる危険性が高い地域、
四国から東海にかけての太平洋沿岸辺りも、
それが来てからでは同じ状態になる事は容易に推移出来ます。

ひょっとしたら、それ以上にひどい状態、値が付かないになって行るかも知れません。
しかし、今でしたら相場より価格を落とせば、売れる可能性は残っていると思いますが?


3.11の東日本の巨大地震と巨大津波と原発事故で日本が変わりました。


そして、さらに
今から高い確率で起きると言われる
南海トラフでの巨大地震・津波が引き起こす200兆円に及ぶ大災害

近々に起こると言われる
首都直下型地震の被害額も95兆円に及ぶと言われる。


これらの大災害は、日本の国家予算、或はそれ以上にもなります。
その際は、国民の生活基盤を根底から覆し国家存亡までも危惧されます。

それは当然、
不動産の価値観も相場も、根底から変え始めて行く様に思えます


この
いつ何時起きるか知れない、巨大地震・巨大津波の襲来は、
この一帯に居住する何万人の住民の生命・財産を奪い去る事は明らかであります。

そうなると分かっていて、自分を始め親兄弟或は孫、恋人等の生命が
失なわれるかもしれない瞬時を、只待っているしか手は無いのでしょうか。


否、現実は経済的に許せる方々は、被災が予測される地域から、避難移住しています


他方、福島の原発事故の収束どころか、汚染水の問題さえ解決されぬまま、
阿部政権は今後も
「原子力発電を推進」して行くことを宣言しています。
それも、今後の私達国民に潜在的なストレスを掛け続けていくこと事でしょう。


一方、
本土では、異常天候もよく報道されています。
35℃を越す熱帯夜が何日も続いたり、40℃を越す地域があったり、
ゲリラ豪雨洪水異常寒波による豪雪等のニュースをテレビで見ます。


沖縄は、夏場でも35℃を越す事は、滅多になく、
冬も15℃を下がる事は、中々ありません。
沖縄本島の地形は、縦に細長く高い山も無いので東西南北に海風が通り抜けて行きす。
日差しはきついが日陰に入ると何処も涼しく大雨が降っても直ぐ海に辿り着きます。

地震も
余りありません原発もありません
基地はありますが、
特に一地域を除いて毎日の生活は脅かしません。
杉の木も無いから花粉症もありません。 
花粉症の方も、
沖縄へ来るとピタリと治ります。

そんな世情も手伝ってか、大震災後「沖縄移住したい!」という方が増えています。
沖縄は、出生率の高さもありますが、類似県の殆どが人口が減少する中、
毎年2万人近く人口が増えています。
明らかに、本土からの沖縄移住者が増えたからが、主な原因と言われます。



物件の売買は、売手と買手の利害は、全く相反関係にあります。
売手は“出来るだけ高く売りたい”
買手は“出来るだけ安く買いたい”と思っています。

専属や専任の媒介契約を締結して貰った業者は、“高く売って欲しい”と期待する
売り主の要望を叶えようと、価格を相場の10~30%位高く設定して行きます。
買主側の値要求に対しては、予め予定していた50万円位で説得して来ます。ですから、

早く購入出来た場合は相場より高く買った可能性が高いでしょう。

売れない時は、3ヶ月頃から値引し始め
1ヶ月毎に繰り返し、6ヶ月位で相場なります。


弊社は、沖縄移住者の購入依頼を積極的に受けて参ります。


市場に売り出されている物件は元より、希望物件を調査し期待に応えます。
他社の元付物件でも、購入者の立場に立って価格交渉もして行きます。

          一般的に普通の方が不動産売買の経験は、一生の内に1~2回が普通です。
   経験が殆どありません。値引交渉に関しては素人です。

   ところが
交渉相手は売主様から“出来る限り高く売ってくれ”
   
と強く依頼された百戦錬磨のプロの業者なのです。
   
   ですから結果は始めから分かっています。
   
   値引きの為に上乗せされた,せいぜい50~60万円位で説得されます。 
        
   
弊社は、買主から購入依頼に対して、値引交渉をウリにしていますが、   
   しかし、
ローン残債務が多く残っている場合は、値切りは簡単には行きません。
   金融側の抵当権を外すためには、残っている債務を全部支払らなければなりません。   
   
   設定価格に余裕がなく 値引きが全く出来ない場合もあるので一概に言えませんが、
   相続の物件は、元手が掛かってないので、結構値引幅が引き出せます。
   価格が張る程 交渉次第で大きく値引が出来る可能性が出て来ます。

   
   交渉上手の方と 素人の方とでは、1,000~2,000万円の物件で100万円位の差はでてきます。
   100万円貯めるのに何年も苦労した筈なのに、値引交渉時の100万円は簡単に妥協します。
   
   2,000~3,000万円クラスで200万円、3,000~5,000万円クラスで300万円位の差は出るでしょう。
   物件は価格が大きくなる程、値引幅もダイナミックに大きくなって行きます。 全て交渉力です。


        ※   購入依頼者が沢山いてこそ、それが後ろ盾になり営業も価格交渉も出来るのです。


今はネットの時代です。買い手は物件情報をネットで探しています。
売れるか売れないかは、会社の規模は関係なくその物件の内容と価格です。

沖縄は本土と違って海で囲まれた島嶼県である為、県内だけの争いになります。
それに、 売買物件が絶対数少ないので過当競争状態で、まさにサバイバル状態です。


資金のある業者は、売却の独占契約を取る為に、
テレビ・住宅新聞・情報誌で資金を相当使って行きます。


弊社は、弱社ですから派手な広告宣伝は出来ませんが、その代わり経費を削減して
買主にも、売主にも「仲介手数料の割引のキャシュバック」をしています。
今回からさらに数億円当たる可能性がある、「ジャンボ宝くじ券」のプレゼントします。

どうか、お気軽にお問い合わせ及び ご依頼下さいます様お願い申し上げます。 代表 














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