価格調整しました。5,480万円→4,880万円。那覇市民体育館近く、利便性の良い住環境です。8LDK の2世帯住宅向きの中古一戸建てです。

※ 結不動産よりコロナ感染予防に関するお知らせ ※

当物件は国道329号線と県道82号線が交差する「上間交差点」から県道82号線を首里向け約200ｍ行った所を右折した50ｍの所の閑静な住宅街にあります。

当物件からの交通アクセス

1） 那覇空港まで約30分。国際通りまで約20分

2） 高速自動車道インターまで10～15分

3） 恩納村の観光地まで約50分。海洋博公園・水族館まで約2時間

4） 南部辺りの観光名所も約30分

5） 南部・中部辺りのゴルフ場まで約30～40分

6） 東浜タウンやビーチまで15～20分位

7） 南部医療センター・こども医療センターまで10分位

8）スーパー・ニトリ・メイクマン辺りまで約5～7分

9）マックスバリューやサンエーの大型スーパーまで約15分

学校区は、小学校は市立真地小学校まで徒歩で5・6分

中学校は市立仲井間中学校まで徒歩で20分位 

物件概要

土地面積183.77㎡（55.59坪）　建物176.59㎡（53.40坪）

3階建て一戸住宅1階部分と、2階、3階部分の二世帯住宅になっています。

売却価格  ￥5,980万円

1階床面積＝73.33㎡（22.18坪）　昭和56年7月新築（築42年）

4ＤＫ　（洋室8帖・6帖・6帖　和室6帖　DK6帖）

1階はキッチンを中心にした各部屋への動線が良い間取りとなっています。キッチンや水回りの設備等に少々古さは感じられますが、大切に住まわれていた様子がうかがわれます。駐車場は縦列で車が2台停めることができます。敷地の奥には植え込みのスペースもあるので、植栽や家庭菜園を楽しむこともできます。

2階床面積＝72.16㎡（21.82坪）　平成3年2月 増築　（築32年）

4ＬＤＫ　（洋室8帖　　和室6帖　　LDK15.6帖）

2階と3階は後から増築した階になります。外階段から上がるので、2世帯住宅、あるいは、他の方への賃貸住宅としても利用できます。2階のLDKは約15帖の広さがあるので、キッチンスペースを自由にレイアウトして使うことができるでしょう。システムキッチンはまだまだ綺麗なのでそのまま使ってもいいのではないでしょうか。キッチンから、すぐにベランダへ出ることができます。このベランダにもまた、風通しのこだわりが見られます。屋根、壁に囲まれていても風が循環するので、洗濯物を干したり、プランター栽培で野菜やハーブ等を育てたり、使い勝手がとても良さそうです。洗面室は窓が大きく収納もよく考えられています。

3階床面積＝31.10㎡（9.40坪）　　平成3年2月 増築　　（築32年）

洋室8帖・6帖

3階には部屋が2部屋あります、こちらも階段部分も含めてとにかく風通しにこだわっています。クローゼットの奥の壁が部屋の外側から開けて、空気の入れ替えができるように工夫されています。3階のベランダは広さがあるので、色々な使い道がありそうです。　

土地部分価格の算定に当たって

国土交通省は2023年１月1日時点の公示地価を発表しています。

県内は住宅地、商業地、工業地の全用途平均変動率が前年度比＋3.6％となっていて、

特に住宅地は、2014年から10年も連続して上昇しており今後も当分、値上げ傾向は続くだろうと言われています。

特に、那覇市内においては、土地の需要は相当ありますが、マンションデベロッパーや建売業者の買取り競争が激しく、とても個人レベルで購入するのは至難の業で、狙うとしたら上物付き物件（中古住宅）でしょう。

県内の住宅地が10年連続上昇している状況から坪当たり55～60万円位が適正の相場として、今回は55万円と想定します。

土地部分価格＝56坪×55万円/坪＝3,080万円

土地部分価格は 3,080万円とします。

建物部分価格の算定に当たって

当物件は鉄筋コンクリート造りです。

沖縄の既存の住宅はほとんどがコンクリート造です。

戦争で焼け野原になった沖縄の住まいは、戦後10年余は木造の住宅が一般的でした。

鉄筋コンクリート造が出始めたのは60年以上前の外人住宅建設に遡ります。占領された広々とした基地内に外人住宅がどんどん造られて行きました。台風銀座と呼ばれるほど、台風の通り道にある沖縄で、台風に対する強さや、またシロアリに対する強さが評価されると、その後、県内の一般住宅にもコンクリート造りの住宅が増えていきました。

その当時は建設単価も円換算で坪当たり30～40万円位と安かったのですが、その後どんどん値上がりし、70～80万円にまでなりました。そして12年前の東北大震災で一気に上昇し100万円位まで高騰したのです。その後も世界的規模のコロナ禍、さらにウクライナ情勢による影響を受けて資材不足や人材不足、物流の混乱で建設費の高値は未だに高止まり状態です。

このような状況下で勤労所得者の年収500～600万円の所得では、新築で鉄筋コンクリート造では予算が大変厳しくなっています。同時に中古住宅も値上がりして、近頃では、沖縄県の新築のマイホーム建設はコンクリート造りより幾分安い木造住宅にシフトして来ています。

中古住宅の販売事例

調べてみますと当物件周辺での鉄筋コンクリート造の築40年以上の中古住宅の販売事例は結構ありました。

販売事例の物件内容は、40～50坪の土地に建築面積30坪位が主流です。

売買価格は3,500～4,500万円位の範囲です。

中古住宅を買ってリフォームして住まわれる場合、綺麗に住まわれていたケースの場合と、普通のケースの場合とではリフォームにかかる費用が大分変ってきます。当然ですが物件価格にリフォーム工事代も加算されます。

リフォーム代500～800万円上乗せすれば、建物取得に要する概算価格が分かります。

しかし、昨今の不動産動向や建設市場から勘案して、たとえ、全面リフォームになったとしても、土地を買って住宅を造るより安く済みます。

鉄筋コンクリート造の耐用年数は一応47年といわれていますが、メンテナンスをしっかり行えば100年も持つとも言われ、実際60年以上前に建設された外人住宅は現在でも使用されています。

当物件はメンテナンスもしっかりやられています。

今回の建築部分の売り出し価格を決めるに際して、

40～30年前当時の建築費の坪当たり単価：55～65万円から 60万円を採用します。

建築部分価格＝建築の延べ面積：53坪×60万円/坪＝3,180万円

物件価格＝土地部分価格＋建物部分価格＝3,080万円＋3,180万円＝6,260万円になりますが、リフォーム工事代を考慮して

売却価格を5,980万円とします。

当物件はどんな方が購入するか分かりませんが、何ケースかを推測して見ます。

1） 完全な二世帯仕様です。1階は親御さんに住んでもらい2階と3階は自分たちで住むとしたら当物件はうってつけの物件だと思います。

また親御さんが何がしか物件をお持ちであれば、買い換えもいいのではないでしょうか。当物件価格に予算が足りなければ、それを頭金に借り入れを起こせば返済計画が楽になり、金融機関の審査も通り易くなります。

2）当物件を収入物件として購入する方法もあります。二世帯仕様ですから１階を賃貸にして2階を自分たちが住むか、或いはその逆もあります。別収入が入って来ますのでローンの返済計画も立て易くなります。

3）事業所の規模や形態にもよりますが事業をされている方にも検討に値する物件でしょう。

経営者で事務所も住宅も賃貸されている方は毎月結構なお金を出費しています。

当物件を購入して、1階を事務所に２階と3階を自分の住宅にするという方法もあるかと思われます。

融資を受けるには抵当権を設定しますので金融機関も融資を通し易くなります。

又、何より物件を所有する事で自分自身が一層励みになって来ます。

まずは内覧からです。お気軽にお問い合わせください。