ワケあり・お困り物件相談

ワケあり・お困り物件相談

  • 半年経つのに売れない
  • 売れにくい条件
  • その他いろいろ

競売・任売

任意売却(=任売)とは、住宅ローンなどの借入金が返済できず、物件の売却後もローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

住宅ローンの滞納や延滞が起こると、ローンを分割で返済する権利が失われ、お金を貸した金融機関は住宅ローンの全残額を一括で返済することを要求してきます。残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている物件を強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収します。

この、強制売却を競売と呼びます。
競売は、裁判所が所有者の同意を得ずに売却することを認め、所有者に代わって物件の購入者(最高価買受人)をオークション形式で決定していくのも裁判所です。売却人にとっての競売には様々なデメリットがあるため、競売になる前に任売での売却を求める相談も多いのが特徴です。

住宅ローンの返済が滞り、銀行から督促状が…。なんとか競売だけは避けたいなぁ。
任売や競売物件を購入したいが、普通の物件と買い方はどう違うのだろうか?
結局、競売と任売、どちらが得になるのか?

市街化調整区域

市街化調整区域とは市街化区域とは異なる区域で、無秩序な市街化を防ぐため建築制限をかけた、市街化区域の周辺に存在している都市計画区域のひとつです。
特徴としては、市街化区域に比べて建物が建てづらい=購入者の需要の低さに繋がりやすく、市街化調整区域にある法律上の制限が不動産価格に影響します。

それに加え、市街化調整区域では建築に制限があるため、不動産の流通量が圧倒的に少なく、物件価格は非常に安くなっています。物件価格の安さは、不動産業者の仲介手数料の安さに繋がります。実利が少ないことも、市街化調整区域の取り扱いを嫌う不動産会社がある理由となり、結果的に「売りにくい市街化調整区域内物件」の現状を浮彫にしている傾向があります。

市街化区域の市街化調整区域の違いって…?
線引き前と後に建てた家は、何が違う?
市街化調整区域内にある家を売るには?

借地対策

借地には大きく分類して「旧法(=借地法)」と「新法(=借地借家法)」の2種類が存在します。どちらも家を建てる為に土地を借りる「借地権」の発生によるものですが、旧法か新法かという違いで、トラブルの対処方法は大きく異なってきます。

借りる人にとっては、「土地の固定資産税がかからない」「家を建てるのに土地を購入するより安く建てられる」等のメリットがある一方で、地主ともめると、地代の値上げを迫られたり、借地権を売却したい時承諾しない、等の思わぬトラブルに見舞われてしまうこともあります。借地は、土地を貸している地主側と、土地を借りている借主側で、「土地代を値上げしたい」「借地権を買い取って欲しい」等、主観が異なるが為に相反する要望のズレが生じやすいのが特徴で、解決方法も杓子定規とはいかず、そのケース内容や地主の人柄によって交渉戦術を変えていかなければなりません。

地主と借地権者は、借地関係を巡って権利を主張し合う関係にあります。従って、地主とトラブルで泥沼化しないために対策が必要なのです。

借地権付き物件を売りたいが、どのように売り出せばいいのだろうか?
借地権を複数人で相続したのだが、その後トラブルに…どうしよう。
土地代が長年棚上げ状態。借地返還の目途も立ってなく、これからどうなるのか…。

ワケあり

「訳あり物件」とは瑕疵(かし)物件のことをいい、「瑕疵物件」とは欠陥のある物件を指します。一般的に「ワケあり物件」と言うと、分かりやすく「殺人」や「自殺」、「孤独死」等の事件が起こった物件というイメージがあるかと思います。もちろん、そのような物件はワケありですが、それは特殊な物件の方です。

一口にワケありといっても、大きく分けて4種類存在します。
1)物理的瑕疵物件、2)法的瑕疵物件、3)環境的瑕疵物件、4)心理的瑕疵物件
つまり、冒頭の誰もが理解できる事故物件以外にも、

  • 近隣に工場があり、時間帯や風向きによっては煙がくる物件
  • 過去に火災や水害による被害のあった物件
  • 近隣に指定暴力団組織、宗教施設が存在する物件
  • 火葬場やゴミ処理施設などの嫌悪施設が近在する物件
  • 登記簿謄本に記載された権利関係がややこしい物件

といったような、身近なトラブルがあり、それが要因で買手がなかなかつかない物件も、ひとつのワケあり物件といえるのです。

しかし、ワケあり物件は100人中100人に煙たがられる物件では決してありません。稀にそのような物件をあえて探し求める人がいるのも事実です。

心理的瑕疵(自殺・他殺・孤独死等)物件を売りたいが、はたして売れるのだろうか?
人は亡くなったりしていないのに、なぜか物件が売れない。
過去に何があったかは気にしないから、ワケあり物件を購入したい。

がけ地・傾斜地

家を建てる目的で土地を購入する場合、一般的に平らな宅地に比べて、がけ地や傾斜地は売りにくい現状があります。その主な理由として、造成費用が高額,測量費が掛かる,境界が分かりづらい,流通性に欠ける、等が挙げられます。

ここまでお話すると、メリットを感じづらい土地思えますが、一方で、このような土地を探している方がいるのも事実です。実際、傾斜地に建てられた住宅には「目の前を遮る建築物が殆どないため、窓やカーテンを開ければ十分に眺望を楽しめる」「採光や風通しにも優れており、新鮮な空気を室内に流せる」等、平地上にはない立地が生み出す快適な生活環境が生み出すことができます。
そして何より、土地を比較的安価な値段で購入できることが最大の魅力かもしれません。

「普通ではないから売りにくい」と思われる土地も、
「普通ではないから面白い」と思ってもらえるような売り出し方が重要になってくるのです。

成約時の利益が少ないと、不動産会社に煙たがられる…。
がけ地という広告項目だけで買手が寄り付かない。
傾斜地の良さをアピールして売り出しして欲しい。

居抜き

居抜き店舗とは、以前営業していた店舗の内外装を始め、厨房設備、空調設備や、テーブル椅子などのインテリア類、ケースによっては什器類までそのまま譲り受ける契約タイプの店舗のことです。
つまり、お店を引き継いだ時点で、営業に必要なものは殆んど揃っているわけです。早く、安く、リスクを最小限にお店を始められるのが、居抜き店舗の最大の強みです。
居抜き店舗は、通常の賃貸時に掛かる費用 + 前店舗オーナーに「内装設備譲渡代」を支払うことになりますが、一から造作する完全新規店舗に比べ、平均して通常の3分の1程度の出費で済むといわれています。

メリットがたくさんある居抜き店舗ではありますが、店舗を購入する上での注意点を十分に理解しておかないと、契約後、もしくは、入居後に思わぬ事態に見舞われてしまうことも少なくありません。

居抜き店舗を売却・購入する上で一番大事なのはこの「理解」と「確認」になり、そこさえしっかりできていれば、店舗展開する上で居抜き物件以外選びたくない!という人も出てくる程の魅力的な店舗購入なのが居抜きです。

店を閉めたい。でも内装費に結構なお金が掛かっている為、できるだけ取り戻したい。
居抜き物件として売却したいが、家主に断られた。どうしよう。
個人間での居抜き売買は未払いリスクが伴うから、交渉してくれる人を探したい。

その他

農地の売却について
農地は、自給自足の保護観点から売却に対してとても厳しい法律制限があり、たとえその土地の所有者でも自由気ままに売却することはできません。
農地を売却する場合、宅地などの「農地以外へ転用できる農地」と「農地としてしか利用できない農地」では、当然ながら買手も変わってきますし、それに伴う手続き方法も変わってきます。

基本的には、農地を買う事が出来るのは農家さんだけです。農地は用途が耕作と決まっており、農家や農業参入者以外は買うことが原則できません。
ただし、この制限が掛かるのは現農地であって、「元農地」なら誰にでも売ることができます。つまり、農地を農地以外にすることができば、買手は農家や農業参入者に制限されない、ということになり、現況の農地を農地以外にできるかどうかが1つの分かれ目になります。
そして、この地目変更には、同じ農地でも、変更しやすいものとしにくいものがあるのです。

結不動産では、上記お困り物件以外にも、様々なケースのご相談に対応しています。
ご相談に費用は一切頂きません。まずは、不安を打ち明ける、気持ちを楽にするつもりで、お気軽にご連絡ください。

お困り物件といえない程度だが、トラブルに見舞われて困っている。
特殊なケースで、周囲に相談できる人がいない。
あまり公にせず、まずは話を聞いてもらいたい…。