那覇市松川県道29号線沿いに、店舗付き住宅の売物件が出ました！おもろまち・首里・安里方面へのアクセスに便利な立地で、居住用はもちろん収益物件としてもおすすめです。

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本物件の概要

立地について

本物件は那覇市松川に位置し、前面は首里山川町交差点から大道へ通ずる県道29号線沿いに位置します。物件からおよそ100m、車だと3～4分程度で那覇新都心へ繋がる幹線道路に通じます。年間を通してイベントが多い国際通りまでも徒歩でも約12分、那覇空港までは車で約20分、高速道路那覇インターまで約10分と、交通の利便性は非常に優れています。日常の買い物ができるスーパーマーケットも、物件から5～6分の距離に2ヶ所あります。

駐車場について

本物件の1階部分は駐車場となっており、5～6台の駐車スペースがあります。駐車場に入る進入路が若干狭く、普通乗用車サイズが通るのには少々難があり、狭小部を通過するのに多少の運転の慣れを必要としますが、現在は既に5台(普通車3台・軽自動車2台)の車が駐車契約をして日常的に利用しています。

その点では、軽乗用車サイズであれば狭小部も難なく通過できます。沖縄の自家乗用車の所有割合は軽乗用車が50％以上を占めると言われるため、さほど心配する事もないのかもしれません。

一方、2階部分は県道から直接出入りする駐車場となっているため、普通乗用車サイズの車の駐車もスムーズに行うことができます。現在は、普通乗用車3台・軽自動車２台が契約しています。

物件の価格について

物件の売り出し価格を決める際、本物件の類似地域の販売事例があれば参考になりますが、本物件地域に類似する販売事例が無いため、ここでは土地相場と建物の相場を勘案して本物件の販売価格とします。

(1)土地部分価格の算定

国土交通省が発表した2023年１月1日時点の公示地価によると、県内は住宅地、商業地、商業地、工業地の全用途平均変動率が前年度比＋3.6％となっており、特に住宅地は2014年から10年連続して上昇。今後も当分は値上げ傾向が続くものと予想されています。那覇市の住宅地の相場は坪単価50～60万円が想定されるとすると、本物件の用途は第2種住居地域、店舗兼共同住宅で収益も出せることを考慮すると、通常の住宅地の1.2倍と想定されます。

よって、

50万×1.2＝60万円(坪単価)とし、敷地面積は82坪

1） 土地価格

60万 × 82坪 ＝4,920万円　と算定します。

(2)建物部分の価格算定

建物の価格を算定するにあたり、少々時代を遡って単価が変動する要素を見ていく必要があります。12年前に起きた東北大震災から鉄筋構造物等の価格が大きく変わって行きます。1,000年に1度と言われる稀有なマグニチュード9、最大震度7の超大地震が東北の太平洋沖で発生し、2万人余の人命と家屋等の生活地盤を根こそぎ海の底に飲み込んで行きました。政府は即座に緊急復興対策事業を発令、超大型の公共事業を発令して大規模の公共事業が矢継ぎ早にも発注されていきました。その結果、全国の建築資材や建設機械や建設作業員等が被災地東北に集中する事となり、地方では資材・作業員の不足が発生して民間事業に大きな影響がありました。

沖縄は台風が多い地域のため、ほとんどの建物は鉄筋コンクリート造りです。大震災前までは鉄筋コンクリート住宅の坪単価相場は60～70万円位でしたが、大震災後はその相場が崩れ、坪単価100万円位まで値上がりしました。

それから12年余も経過しましたが民間工事費は高止まりしていて下がる気配が見られません。さらに今日ではロシア・ウクライナ戦争も起き、物価高騰に伴い建築資材等も上り、建築相場が下がる気配がありません。

沖縄は持ち家比率が低いため住宅建設意欲は高いですが、現在のような状況下において勤労所得者の年収500～600万円の所得では鉄筋コンクリート造は厳しくなっているのが実情です。そのため木造住宅が年々増加し、20年前時点ではおよそ5～7％に留まっていたシェア率が、最近では40％代まで占めるようになっています。

一般的に、鉄筋コンクリート造の耐用年数は平均47年程度と言われますが、メンテナンスをしっかり行えば100年近くは持つと言われます。現に沖縄県内で目にする60年以上前に建設された外人住宅は、現在でも居住用や店舗として頻繁に利用されています。

それら比較すると、本物件は新築から23年程度の時間経過のため、耐用年数にはゆとりがあります。

中古物件取得を考える際、築年数に従って減価償却で価格が下落して行くのが通例のため、新築住宅の購入が難しい場合の妥協案としての選択肢が中古住宅でした。しかし、大震災後は建築資材が値上がりしていき建築単価も値上がりした結果、需要の焦点が中古住宅に移り価格が高騰。従来の考えが通用しなくなりました。建物ごとに異なる築年数や立地環境等の要素の組み合わせ次第で上記の考え方は変動しますが、最終的には売物件の持つ条件と買手側が求める条件の折り合いがつくか否かが焦点になります。

本物件も、建築当時の建築単価は坪当たり70万円程度であったものが、現在の建築単価は坪当たり100万円程度にもなります。

物件の算定をするにあたり、本来は現在の坪単価を採用するところですが、今回は建築当時の坪単価である70万円をベースにし、そこから20％の減価償却した価格を採用しました。

本物件は店舗兼住宅で、平成12年新築、現在築23年の物件です。

建築単価を坪56万円とした場合、

本物件の建築面積は、３階：36坪　4階：38坪　5階：42坪　

合計116坪　なので、

(2)建築価格

56万円/坪 × 116坪 ＝6,496万円

そこに、先程算定した

(1) 土地価格

50万 × 1.2 ＝60万円(坪単価) × 敷地面積82坪 ＝4,920万円

を合わせ、

本物件価格­

(1)  土地価格4,920万 ＋ (2)建築価格6,496万 ＝11,416万円

が本物件の算定価格となります。

そこから、地下の駐車場に係る項目や、地下を含む5階建て建物においてエレベーター等の昇降設備がないことを考慮し、今回は7,980万円での販売となります。

【参考】

本物件は収入物件になっており、

2階店舗部分＝賃料150,000円

3階住居部分＝賃料100,5000円

駐車場(6台分)＝賃料30,000円（1台あたり5,000円×6台分）

合計＝150,000円＋105,000円＋30,000円＝月額285,000円の収入となります。