店名は琉球料理の店「いじゅの花」と云います。
開店して長年になるのでお店の名前は大分知られていると思います。
店内には、お店に来られた有名人と女将さんとのツウーショットの写真が沢山展示されている事からこの店が琉球料理専門店として名が知られている事が想像されます。
居抜き店舗が売却に出る際、必ず聞かれることが、何故お店を売却するのですか？です。今回は居抜き店舗の賃貸ですが、聞きたいことは同じと思いますので、お応え致します。当店舗はお店のオーナーである女将さんが、まだ若かった40代初めに開店して18年が経っています。一口に18年と云いますが、その間には楽しかった事、苦しかった事、色んなことがあったそうですが、50代半ば頃から疲れが中々取れなくなり、還暦を前にして最近ではお店を開けるのもしんどくなって、そろそろ引退したい！と思われたそうです。
物件概要は、店舗の専用面積は38.5坪で、総客席は55席位、家賃は35万円です。
駐車場は店頭で4台、20ｍ位離れた隣接地に100坪位で10台分位が確保されています。
間取りは、4人掛テーブル席が2台、10～12人席のふすまの個室が4室あります。
現在、その1室に4人掛けのガラステーブルがカーペット敷で2セット置かれています。後の3室も同様のセットが可能です。写真で分かるように綺麗で品良く造られています。そして、個室の和室は坪庭が見えるように雪見障子もあります。
厨房も程良い広さで使い勝手がよさそうです。食器棚も整然として料理人の性格が窺えます。又、バフェが出来るように造作がなされ、その容器類等がセットされています。
現在昼間の3時迄そのスタイルで営業しています。そうする事で人件費も節約出来ます。
トイレも男女別は勿論、中も納得の行く造りになっています。
飲食店を開業する場合、最大なる課題・難題が、開業資金です。
小さなお店でも500万円は下りません。運転資金も要りますからさらにプラスされます。自己資金が2～3割位で後は公庫か銀行からの借入れでしますが、その申請書が結構大変で開業予定ヶ所の賃貸契約書、造作見積り、設備見積り等々、難儀なことが一杯あります。融資が下りるまで3～4ヶ月位掛かります。又、開業してからも小さなお金が出て行きます。そして
いよいよ開店となると、今度は店を知らしめる為に広告・宣伝も打たなければなりません。
借り入れすると、毎月のローン支払いが待った無しできますから資金繰りに苦労します。
空店舗・スケルトンから開業すると、掛かる概算予算は下記のようになります。
高級に仕上げると価格は幾らでも膨らみますが、普通仕様でも15坪位のお店を開店させるにも500～600万円位は掛かっています。20坪位で600～800万円位でしょうか。
30坪位になって来ると運転資金も含めると裕に1000万円位は掛かって来るものです。
1,000万円の借り入れともなると、10万円余のローン返済が7年位も続いていきます。
そして、思うように集客が出来ず、閉店に追い込まれた時、大変な事が待っています。
それは、原状復旧にして返すと云う事が賃貸借の契約条項に明記されているからですが、
家主様が造作設備の売却を了解して造作設備が上手く売却できたら、スケルトンにする必要はなくなります。 それで、100～200万円でも残せたらまだラッキーな方です。
もし、売却できなかったら、原状回復にさらに後100万円位のお金が掛かってくるのです。
当店舗は高級仕様ですので、造作設備には裕に2,000万円は掛かっていると思われます。
このような大型居抜き店舗が造作設備の売却ではなく、単なる造作設備付きの賃貸借物件として登場して来たのです。ちなみに家賃が35万円です。
家賃だけを見ると殆どの方が「高い！」と、たじろぐ事でしょうが、良く考えて見て下さい！
これだけの好条件付きで「35万円の家賃」が、そんなに大変な事でしょうか？
このお店は18年も経営をして来ているので、常連客は沢山いらっしゃると云う事です。その上造作設備は十分揃っているので、新たに買う物が無いから助かる筈です。
団体客と観光客をターゲットに営業展開すれば、採算は十分行ける！と思います。
飲食店の成功への課題は、自己資金を多くして借入れを少なくするか、全くしないかです。
開業する時、大抵の方がもし失敗したらとどうしょうか？と不安でいながら、それを断ち切って、500～600万円位の借り入れを起こし、リスクを背負って開店して行きます。
それに比べれば、設備資金なしのこの物件は、遥かにリスクは少ないと考えられませんか？
それがこの店舗では可能です。賃貸契約だけで開業出来るのです。成功への近道です！
又、空店舗から造った店も、居抜き店舗を買い取って始めた店も、売却が上手く行かなくて退去となると、大屋様や管理会社から原状復旧・スケルトン返しを要求されて来ます。
とこらが、当賃貸店舗は、たとえ経営が上手く行かなくて 閉店に追い込まれても、
スケルトンにする必要、心配はありません。1ヶ月前までに退去予告して閉店すればいいだけの事です。ストレスから開放されます。気が楽ではありませんか？
飲食店は立地が重要になります。立地を間違わなければ半分は成功したようなものです。
小禄バイパス沿い一帯には、焼き肉屋・とんかつ店・ラーメン店・沖縄そば屋・吉野家・郷土料理店・居酒屋等々の飲食店が沢山あり、お互いの店は相乗効果が発揮されます。
それに沖縄は車社会で100～200ｍの距離でも車を使います。
又、観光客の方も住所さえ分かれば、流行のスマートフォンやカーナビ等を使って来ます。飲食店や居酒屋にとって、駐車場の有無は集客に大きく関係して来ます。
当店舗も駐車場が約14台確保されていますから、条件は揃っていると云えましょう。
当店舗は、賃貸借契約が成立すると、直ぐスタート出来る状況になっています。
後は、如何に本人が他店と差別化出来て、その情報をネット・情報誌等を使って発信してお客さんを呼べるか？に懸かって来ます。集客なくして飲食店の商売は成り立ちません。
課題・命題はズバリ“集客力”です！
弊社は、居抜き店舗に関ってから特に飲食店系居酒屋の売却したい方とそれを買って開店したい方を取り持ってきました。そして、繁盛店に成るための具体的なアドバイスもさせて頂いています。ですから、集客力アップには少なからず役立てると思っています。
ちょっと勇気のある稼ぎたい方の出現をお待ちしています。 担当：金城
