当物件は、現在今流行り「パンケーキとジェラート」カフェの居抜き店舗です。
所在地は、那覇市松山1－9－2 久茂地交差点近くで、交差点から徒歩：1分、距離：80ｍです。松山通りの路面店で、那覇商業高校と大典寺に隣接します。
松山通りはバス路線で車の交通量も歩行者も非常に多く、店舗の知名度が高まる通りです。
モノレール県庁前駅の「パレットくもじ」からでも、僅か150ｍ位の近距離です。
物件の最大なる特徴・ウリは、飲食店にとって恵まれ過ぎる好立地にあります。
当松山・久茂地一帯の国道沿いには、内地の名だたる大企業の10階建て以上のビルや観光ホテル、ビジネスホテルや、地元なら誰でも知っている会社が集っているビジネス街の地域です。
ちなみに、内地の名のある企業名を挙げると、
野村證券那覇支店。大和証券那覇支店・住友生命・沖縄大京ビル・那覇第一生命ビル・ニッセイ那覇ビル・明治安田生命ビル・三井生命ビ・商工中金・農林中金等々、
地元企業では誰もが知る大企業の琉球銀行・沖縄銀行・琉球放送・沖縄テレビ・大同火災海上・海邦銀行・コザ信用金庫・琉球リース総合ビル・パレットくもじ・国場組等々、
さらに、300～400ｍ以内には沖縄県庁や那覇市役所もあります。
これらのビルには、内地の大企業始め、中小企業の何百社の沖縄支店等が入居しており、
何万人も働いています。そして、昼食時には一斉に近くの飲食店で昼食をしています。
アフターファイブにも会社の近くの飲食店・居酒屋でストレス解消名目の懇談をしています。
その他、忘年会、新年会、歓送迎会、慰労会、打ち上げ会等々そして、接待・交際もあります。
又、当松山・久茂地一帯には観光ホテルやビジネスホテルが何十件も林立しています。
これらの観光客やビジネスマンも地元の方でもこの一帯に集ってきます。
飲食店を成功、繁盛店にするためには先ず立地条件が挙げられます。
一に立地、二に立地、三に立地と言われる位です。
そして、立地さえ間違わなければ、飲食店は先ず半分は成功したようなものだと言われる位、立地条件が最重要視されます。
繁華街・住宅街・ビジネス街・住宅街等がありそれぞれの立地・地域特性がありますが、人気があるのは絶対ビジネス街になります。それはビジネス街の方が、飲食する機会もそれを利用する人々も断然多いと言う事に他なりません。それ故、飲食店では地元を始め、
内地の方が沖縄出店を考えられる方には松山・久茂地・牧志（国際通り）一帯が人気の地域・ターゲットとなっているのです。当然家賃も高くなり坪あたり1万円位が相場です。
当物件は専用面積は24坪ありながら15万円で、坪当たり6,250円と言う安さです。
これは、現オーナーがたまたま友人だった大家様と交渉して、20万円だった家賃を5万円安めさせたからです。これは、次お店を引き継がれる方にはラッキーな事ですが、このまま15万円で行けるかは、約束は出来ませんが据え置いてくれる様に頼んでは見ると言っています。20万円でも相場ですが、15万円で据え置きでしたら助かりますね！
家賃が、高いか？安いか？は、今後の安定した経営に大きく影響を及ぼして来ます。
それに、賃貸借契約の際の一時金の敷金・礼金・仲介手数料・家賃保証金・前家賃等々には家賃がベースになっています。5万円も違えば、25～30万円は差が出てきます。
当店舗はつい最近（10月20日）まで営業していましたが、売り上げが少なくて閉めるのではなく、パンケーキの企画が当たり、お客さんがドンドン増え順調に伸びていく中で、オーナー様が経営している別会社がこれまた超忙しくなってしまい、それと当店を任せられる人が探せずこの度、売却を決意したのです。
看板等でも明らかでありますとおり、「パンケーキとジェラードの専門店」でしたが、
同業他店との差別化を意識したメニュー構成で人気を取っていました。
差別化の一端を紹介しますと、パンケーキは素地と産地、焼き方にこだわっていました。北海道産100％の牛乳、管理栽培大豆を使用した豆乳、お腹に優しいヨーグルトをブレンドし、沖縄県産の卵と強力粉、お肌のためのコラーゲンパウダーを丁重に混ざり合わせ、低温でゆっくりふっくらと仕上げています。フルーツソースは生のフルーツの甘さを活かし、通常の3分の1の砂糖しか使用しておりません。生クリームも業務用ピユア42％の純生クリームにバニラリキュール、バニラオイル、少なめの砂糖でホイップしております。
ジェラードは、生フルーツを利用し、着色料、香料を一切使用していないので、普通のアイスクリームの半分のカロリーでさっぱりした甘さに仕上げており、喉が渇かない不思議なアイスです。ダイエット中の方でも安心して召し上がることが出来ます。
パンケーキとジェラードにオリジナルフルーツソース、ホイップクリーム、メープルバター、メープルシロップと色んな味わい方が楽しめます。
メニューはジェラードで10種類、パンケーキは15種類ほど取り揃えておりました。
デザート系とお食事系のそれぞれの№1～3までのメニューを先ずはご覧下さい。
造作設備譲渡価格は450万円です。居抜き店舗としては高めの価格に思いますでしょうが、当店は殆ど空店舗・スケルトン状態から造作・設備をしています。
そして、それに掛かった費用は1,500万円を越えています。
それが450万円で売却に登場して来た訳ですが、それがそんなに高いでしょうか？
こんな立地は滅多には出てきません。飲食店にとって人通りが多い立地に越した事はありません。立地が良ければ集客も楽になります。立地を間違わなければ成功は直ぐそこです。
弊社はここ1年半に、立地条件や店舗規模が異なる色んな飲食店や居酒屋の居抜き店舗の売却のお手伝いをして来ました。その結果、どんなに資金を掛けた造作設備でも居抜き市場に売却で登場してくる時は、大抵相場の範疇に治まってきます。
その相場は空店舗・スケルトン状態から掛かった総費用の1/3位になって来ます。
当店舗にしても、その相場の内になっていると思いますが、
当物件を現在まで営業していた「スイーツ系統のカフェ」として、立地条件、造作設備経年及び営業年数、譲渡価格、家賃等を総合評価すると、恐らく「ナンバー1」だと思います。
当店のメニューは現オーナー様がそれのプロも交えて造ったメニューで凄い人気でした。
今回、当店を購入なされる方には、そのレシピーも譲渡するとのことです。
資金が足りない方には、自己資金が総資金の30％の自己資金があれば、県の創業者支援資金制度も活用できます。又、沖縄振興開発金融公庫では新創業融資制度の自己資金枠が緩和され、10％以上の自己資金があれば融資の対象になる可能性がありますからご相談下さい。それから弊社は繁盛店になるためのコンサルタントも行っています。 先ずは内覧です。お気軽にご連絡くださいませ。せ
担当：金城
