当店舗はイタリアンのカフェで、誰でも知っているテナントビルの1階にある路面店です。
当店舗の概要は、専用面積35坪、家賃40万円＋消費税、敷金6ケ月分（40×6）＝240万円、礼金なし、仲介手数料なし、家賃保証会社なし、契約期間5年、駐車場は、テナントビル全部の共用で何十台でも可能との事。
造作設備譲渡価格550万円、直接テナント会社との契約で但しラーメン店及び焼肉店は禁止との事です。
造作設備譲渡価格及び賃貸借の契約条件は、個人が手掛けるにしては少々厳しいかもしれません。
それならば会社、法人なら楽かと言うと、一概にそうとも言えません。
どちらにしろ当店舗で何をするかが課題・命題になります。
当店舗は飲食仕様に造られた店舗です。全く違う業種・業態に変更を考えるならば、当然、具体的なコメントはできませんが、一般的なサービス業、お客様対応の店舗の場合を想定して考えてみます。
当店舗には他店舗にはまず無い差別化できる特徴、売りがあります。それは、ずばり駐車場です！ 何十台も取れる駐車場がある事です。
商売をするには、お客様に来店して貰う必要があります。
その為には店頭を始め、店舗から至近距離にある程度の駐車場の確保が必要ですが、那覇市・浦添市等の既成の市街地では店頭に5～6台位の駐車場スペースが確保されている店舗は非常に少なく、あったとしてもまず空いていません。
なんとかお客様の駐車場は確保できたとしても従業員の駐車場も確保しなければなりません。それを考えると10～15台、或いは15～20台も必要になるかも知れません。その費用も必要です。
しかし、これは空き地・借地含めて可能であればの話で99％の確率で探せないと思います。
当店舗の家賃が40万円と聞くと誰でも高い、高過ぎると思われるでしょう。しかし、家賃に駐車場が20台・30台も含まれていると考えると、決して高いとばかりともいえないでしょう。
その見地から考えると、当店舗の立地条件は、高いどころか、むしろ安いとも言えるかもしれません。
今度は、同じ飲食店関係を検討する場合を想定して少しコメントして見ます。
まず、飲食店を開業する場合、立地を間違わなければ半分は成功したのも同然と言われますが、その見地から言えば、誰でも知るテナントビルですので合格の条件を備えていると言えましょう。
次に開業に当たっての投入資金が何年で回収できるかの課題についてです。
造作設備の譲渡金650万円と賃貸借契約時に必要な現金敷金240万円の金額は個人で開業するには敷居が高い気がします。
さらにはオーナーが変わる際は、殆どの方が改修工事を行いますが、その費用も課題になります。
もし、それが同業種のカフェ系でしたら改装費は余り掛からないでしょうが、なによりも当店舗を検討する方の全面に立ち塞がる大きな問題は、40万円と言う家賃でしょう。
家賃は毎月確実に支払わなくてはならない最低限のノルマです。交渉の余地があれば幸いですが、先ずは期待しない事です。
商売は、毎月の売り上げと毎月のローン返済を含めた総出費のバランスです。
飲食店を考える場合、業種業態によって売り上げ単価が大きく変わります。昼間の飲食店をメインに考えるなら、女性・子供が対象になるのが多くなり、1人当たりの単価は安くなりますが原価は上がります。従って、お客さんを如何に回転させ切れるかがテーマになります。
駐車台数が相当ありますから、工夫次第では決して無理だとも言えませんが・・・。
それでは売り上げ単価を上げる手段を考えてみましょう。最初に思い浮かぶのは居酒屋です。
居酒屋は典型的な地域密着型商売で狭い商圏になります。特に車慣れた沖縄での商圏は徒歩で行ける距離として、せいぜい500～600ｍ位迄といわれています。
ところが駐車場があると、商圏は全く変わり何倍にもなります。営業範囲が2～3㎞にも広がります。
沖縄は飲酒天国と揶揄される位、飲食店、特に居酒屋は人口割合にしたら日本一です。
職場では何かにつけて会合が行われます。夜の会合はお酒を伴い男性が中心になり、1人当たりの単価も2500～3000円位に上がります。原価は25～30％位で収まります。
従って、集客さえ上手くできれば利益の計算ができてきます。
一番の課題はコンスタントに団体客を如何に集客できるかに尽きます。
居酒屋で稼ぐには団体客を集客できなければ先ず稼げません。その為には団体客を迎え入れる客席の造作等を準備して置かなければなりません。
それと十分な駐車場があれば文句ありません。
お店に駐車場があるか、コインパーキングが近くにあるかで、会合場所の需要が格段に違って来ます。
それからこの店舗から300ｍの所に首里中学、800ｍの所には城東小学校があり、何れも商圏の範囲にあります。
学校は会合のドル箱・宝庫と称される位、年中行事がありその度会合が頻繁に行われています。部活ごとの父母の会の会合も盛んです。
当店舗の商圏内には中小の会社もひしめいています。モノレール首里駅とも僅か300ｍ位の距離です。車は持って来なくてモノレールを利用する方も結構いるのではないでしょうか。
当店舗は居酒屋の立地として充分条件を満たしていると思います。
最後にまとめますと、駐車場の多さが当店舗の最大なる「ウリ」なのです。
貴方の英断をお待ちしています。お気軽に御連絡下さい。
