当店舗は、うるま市にある居酒屋居抜き物件です。店舗のすぐ近くには沖縄県立中部病院があり、当店はその大型駐車場の真向かいに位置しています。
居酒屋で繁盛店になれる重要な条件が大きく捉えて三つあります。
それは、①立地 ②家賃 ③駐車場 です。
下記、当物件の条件等も併せながら、詳細を解説していきます。
① 立地
居酒屋は典型的な地域密着型商売の代表格といえます。
通常、お客様が居酒屋を利用する際は、職場関係の会合（歓送迎会、忘年会、新年会、反省会、打ち合わせ会、慰労会等々）やアフターファイブの個人同士の交流目的で利用します。ですから、自分の所在地や職場から近い店舗が都合が良く平均して徒歩で7～8分位までのお店を選ぶ傾向にあります。ビジネス街・官公庁街・繁華街は会合が多いので人気があり、お店も多くなっています。ですから、「飲食店は立地さえ間違わなければ、半分は成功したのも同然」と言われる由縁なのです。
しかし、ビジネス街や官公庁街や繁華街以外でも、総合病院の近隣も居酒屋が繁盛しているお店が多いのは確かです。その理由は、病院では沢山の専門診療科があります。
そして、その診療科ごとに忘年会・新年会・歓送迎会・慰労会等の会合が行われます。
それらの会合は、出来る限り職場に近い居酒屋を利用して催されることが多いのです。
ですから、総合病院の近くの居酒屋にとっては「ドル箱」と言われるほど恵まれた立地といえるのです。
県立中部病院にも、医師を始めとする看護士、技師、薬剤師など、正職員だけで600名を上回る多くの職員が勤めています。そこに非常勤職員や警備員を合わせるとそれだけで1,000名近いスタッフがいることになります。当店はその病院まで距離にして僅か200ｍ程度で、徒歩2～3分という集客にとても有利な条件を持ち合わせています。
②家賃
飲食店経営において、毎月必ず支払う家賃が高いか安いかは大きな問題です。というのも、家賃はたとえお客さんが入ろうが入るまいが、その額が変わる事はまずありえないからです。無理なく払える家賃は、結果として安定経営に繋がります。
人気のあるビジネス街や官公庁街、繁華街等は駐車場無い割に家賃も高いというのが通例ですが、当店は店舗面積：40坪で、家賃：13万円です。130,000÷40＝3,250
即ち、坪当り3,250円と言う事です。滅多に出ない格安物件と断言できます。
それに 約3坪のスタンド型店舗（プレハブパーラー）も付いています。この出店では、かき氷やぜんざい等も出すことができます。
③駐車場
ビジネス街や官公庁街や繁華街では、駐車場の有無はそれ程集客に影響はしませんが、一般的には、飲食店や居酒屋には駐車場の有無と駐車可能台数は集客に大きく影響します。沖縄は車社会です。会合があって飲酒する場合であっても、車で行き帰りは運転代行を利用しています。
ですから、会場を決める時、駐車場があるか否かは、その店自体の集客力に大きく影響を及ぼしてくるのです。
当店は専用の駐車場が敷地内に15台確保されています。これだけ駐車場がある所は滅多にありません。
また通常は、居酒屋や飲食店は道路に面している1階の路面店が集客に有利といわれ、2階以上や地下にある店舗は多少敬遠されます。ところが、当店舗は2階にありながら、そのハンディーを全く感じさせません。何故か？それは当店の造りに鍵があります。
●店舗について
当店は2階が全面店舗になっており、1階部分は鉄筋コンクリート造のピロティ式駐車場になっています。限られた敷地面積でより多くの駐車スペースを確保するには、店舗下を全面駐車場に仕上げるのが最も効率が良いとされます。確かに2階へ階段で上がる手間は少々ありますが、とはいえ、例えばお店から数十メートル距離のある第2駐車場から歩いてくるよりはよっぽど労力も掛かりません。
さらに、ピロティー式駐車場のすぐ横にも専用の駐車場が完備されており、トータルして駐車台数15台分は確保できます。
さらに、駐車場敷地内の道路側、歩道に面しているところに本店舗とは別のスタンド型店舗（プレハブパーラー）が設けられており、こちらも営業用に使っていいとのことです。これは店側としは嬉しい特典で、昼間であればそこでお弁当や総菜、かき氷などを売ってもお店の幅が広がるでしょうし、夕方～夜は焼鳥などの簡単な居酒屋メニューを店頭販売するのもアリだと思います！
敷地面積を最大限に活かしながら、2面性の顔でお客様にアプローチをしていくことができるというのが、当店舗の面白味であり強みといえるのです。
●店内
当店は店舗全体が木造構造の為、木の放つ柔らかさと癒しを感じさせてくれます。昨今様々なタイプの居酒屋がありますが、木の床や壁、テーブルを用いたベーシックな作りの居酒屋は、時代が変わっても幅広い年代から愛される存在です。
客席の構成は、
カウンター席×8
掘りごたつ席 4名テーブル×4
半個室 4名テーブル（掘りごたつ）×1
団体個室 8～10名テーブル（掘りごたつ）×1 です。
掘りごたつ席は、人数に合わせて30名位までの団体にまで対応できます。
●キッチン
キッチンは、広々としていて、数人のスタッフが同時に動いたとしても、各々の動線はしっかり確保できるゆとりがあります。機材もきれいに使われており、居酒屋営業で必要な設備は一式揃っています。
また、ドリンカースペースと厨房は分かれているので、団体のお客様の同時注文等の調理場が込み入った場合もそれぞれの業務に集中して商品を提供できますし、空間は完全に分かれていますがすぐ隣り合わせなので、スタッフ同士がヘルプに入るのもスムーズです。
ホールへの出入り口は、キッチン側、ドリンカー側どちらにもあります。
●お手洗い
御手洗いはホール内に2ヵ所、男女別で用意がございます。
＜最後に今回の売却価格の話を致します＞
居抜き店舗を売り出す時、売主側は出来るだけ高く売りたいと考えるのは誰もが考える事です。
反対に買い手側も、いくらなら安くできるかを模索するのが人情というものです。
当物件の価格、550万円が高いのでは？という質問を想定してコメントします。
弊社は居抜き店舗に特化して営業を重ね6年になりますが、一度として全く同じ物件を取り扱った事はありません。例え、過去に居抜き物件として売却されていた物件だとしても、オーナーが変われば中の造作設備も多少は変わってきます。その際、新しいオーナーさんも最終的に前のオーナーさんと同じくらいの資金を掛けて店舗の造作設備をするでしょうから、仮に5年後に店舗を売却するならば、経年劣化は大抵同じくらいです。それに伴い、売却価格も大体同じ位になりましょう。
冒頭で述べたとおり、居酒屋で繁盛店になれる条件は大きく捉えて、立地、家賃、駐車場が挙げられます。そして、この3つの条件が全て揃う物件というのは、そう簡単に見つかるものではありません。例えば、
「立地は良く家賃もいいけど、駐車場が少ない」
「立地も良く駐車場も十分だが、家賃が高い」
「駐車場もあり家賃も安いけど、集客出来るか不安がある…」等々、何がしか問題があります。
自分の理想とする物件の居抜き店舗に遭遇する事は、非常に難しい至難の技なのです。しかし、当物件はそれらの条件をほぼ満たしている物件の類いでしょう。その上でのこの価格なのです。
売却価格 550万円を単に高いとみるか？もしくは、立地の良さ、家賃の安さ、15台の駐車場ありなどの好条件を踏まえて、将来の展望を期待した上で総合的に判断して投資の適正価格としてみるかは、買手の考え方次第なので誰がもなんとも言えません。
最終的に当物件を買われる方は、「ちょっと高いと思うが、その価格でも良い！」と潔く妥協して決断出来る方が買手となるはずです。
開業する際、資金を潤沢に準備している方はごく稀です。殆どの方が、公庫や銀行からの融資を受けて開業しているのです。一口に融資といっても、融資を受けるにも手法があります。
お気軽に弊社までご相談下さいませ。
営業担当：金城
