■売手と買手の対立構図と、価格決定の相場
飲食店を成功させるためには、何と言っても「立地を何処にするか？」が重要です。「飲食店は立地さえ間違わなければ、半分は成功したのも同然」と言われる位です。しかし、たとえその通り好立地でスタートできたとしても、半分が成功したのであって、残りの半分はオーナー様の力量もあれば、そこに予期せぬ出来事も起こり得ます。それは、
「集客が上手く行かない」
「本人や妻が身体を壊してお店を継続出来ない」 等々です。
また最近では「経営は順調だが、辞めた従業員の補充ができない」という理由が多くなっています。
このように、どこかで何かしらの歯車が狂って経営が立ち行かなくなるケースはよくあります。その際、結局はお店を閉める状態になるのですが、お店を閉めるにしても問題が残ります。それは開業時に造作設備に掛けた資金のローンやリースが残っている場合が殆どです。
オーナー様はお店を少しでも高く売ってローン等の残債を整理し再出発を考えますから、希望金額を提示します。そこには、「買う方がその価格をどう考えるか？」という配慮はありません。しかし一方で、お店を買われる方も、購入金の他に古くなった造作等の改装費用等がありますし、運転資金にも余裕が必要です。出来るだけコストを抑え、安く買いたいと考えています。
このように、売却価格の考え方は、売る側と買う側の考え方が真逆の「対立構図」になります。
しかし、価格妥結の目安はあります。一応、掛けた資金と営業年数が目安になり、
2～3年で売却する場合の売買価格は、掛かった総資金の30～50％位が目安です。
3年以上経っていた場合は程度の差はありますが、30％以下とが目安になりましょう。
その上に、立地、駐車場、家賃等を総合的に判断して決めていきます。
■青い海で客を引き寄せる沖縄
ところで、某大手旅行社が集計した「希望の旅行先一般アンケート」で、関心を引くデータがありました。
「貴方が日本国内で１番行きたい都道府県はどこですか？」という質問に関する回答です。
それによると、
通年、
１位：京都、２位：沖縄、３位：北海道の順位が10年以上も不変でした。
それが、
昨年は、京都と沖縄の順位が逆転し、1番行きたい観光地に沖縄が選ばれました。
そして、何故沖縄に行きたいのですか？の質問に対する95％が、
「青い海が見たい」との返答でした。
一方、ここ数年で沖縄に来沖する観光客の状況もだいぶ変わってきました。政府の施策と円安も重なり、それに格安航空会社（LCC）の就航と豪華クルーズ船の寄港が倍増したことにより、中国、台湾、東南アジア等の外国の方々が目立って増えてきました。今や沖縄の観光客は、毎年毎年増え続け今年で1,000万人に達する予想です。
沖縄に来られる観光客は、日本を始め、何処の外国の観光客も目的は「海」です。青い海です。
沖縄は島中が海に面しているので、中北部や南部のリゾート地に行けば、海が望める景勝地に飲食店は結構あります。ですから、空港に着くなり那覇の街には目もくれず、海があるリゾートホテルに直行し海水浴を楽しむ。或いは海が見えるお店で食事を楽しみにいきます。海が見えるお店は常に満席状態にあります。
食事を終えると後は観光地巡りです。そして、日が暮れて夜になると、ディナーを済ませ、それから繁華街や買い物等に繰り出し始めます。日が暮れた後、そこには沖縄の最大の目玉である「海に行く」という選択肢はほとんどありません。なぜなら、どんなに青く美しい海も夜になればただの暗闇ですから、そこで何もする事はないのです。
リゾート地のホテルで宿泊していない観光客は、那覇市のホテルに帰ってきます。
そして、ホテルの近くの居酒屋等に流れて行き沖縄の夜を満喫しています。
■昼も夜も客を引き寄せ続ける「海」がある
当物件は北谷町の宮城海岸沿いにあり、海が見える物件の類です。
海外線沿いに建つ店舗、まさに青い海が目と鼻の先にあるので、波が打ち寄せる様が視界いっぱいに広がり、潮騒や海の香りが海にやって来た事を実感させてくれます。しかも、そのような場所が那覇から僅か30分程のところにあるのです。
急速に発達した北谷町のアメリカンデポ周辺の商業地域に、今では数多くのリゾートホテルや商業施設ができました。それに比例して、それら建物の照明で辺りも非常に明るくなりました。
その恩恵があり、当店舗周辺エリアからは、海面に写る灯りも手伝って夜景が一層映えて見えます。その光景は「これが沖縄か？」と思う程煌びやかです。今や県内でも有数の夜景スポットになっています。
店舗周辺にはカフェやバー、レストラン等が立ち並んでいますが、どのお店も繁盛しています。その海が見えるエリアの中でも、角地で一番と言える程綺麗に夜景が映える当店は昼はもちろん、夜になっても、夜景を楽しみに食事に来るお客さんが集まってきます。
店舗概要
当店舗は室内と室外に分けられていて、
室内面積：50坪で客席は約50席。
室外面積：29坪で客席は40席ほど確保しています。
家賃は、室内部分＋室外部分＝79坪で32.4万円。
（324,000円÷79坪＝4,101円/坪）
この辺りの相場は8,000円ですから、坪当たり4,101円は殆ど半額です。格安です。
当店は2階ですが、目前の海を広く見渡すには丁度良い高さになっており、室内部分と室外部分に分けられた客席からは、どの位置にいても海が見えるよう設計されています。室外の高さを1ｍ程度低くし、室内を少し上げる。そして仕切りを総ガラス張りに仕上げたことで、室内のどの席からも海が見えるようになった、良く考えられたデザインです。
●店舗全体に関して
弊社は居抜き店舗売買の営業をして6年になります。良質な物件は結構な数を見てきましたが、今回の物件はその中でも群を抜いたハイクラス物件といえます。
間近に見られる青い海、海面に映る夜景、晴れた日にはサンセットも見られます。
お店の造りは、室内と室外があり透明の強化ガラスで仕切られていることから、どの席からもこの素晴らしい光景が楽しめます。こんな素敵なお店は今まで見たことがありません。
当店はまさに一級品のお店と断言できます。
当店は7年前に3,000万円掛けて造作設備しています。そこから7年が経った今、1,980万円で売却する事になったと言うと、まず価格を聞いて驚く一方、「7年も経ったのだからもっと安くなるべきではないか？」と概念的に聞いてこられる方がいるはずです。
しかし、この経年劣化といわれる価格下降には「例外」があります。年月にかかわらず決して価格が下がらない店舗です。
それは、圧倒的な人気のある立地にあるお店です。
例えば、分かりやすい例で挙げると国際通り沿いにあるお店がその類です。
沖縄屈指の観光スポットである国際通りには、昼夜を問わず観光客が溢れんばかりいます。特別なことをしなくてもお客さんは向こうから勝手に入って来ます。立地の恩恵を活かすことができれば、相当稼げていると推定できます。弊社にも「国際通りの居抜き店舗を買いたい」という問い合わせが数多くありますが、そのような人気物件は先ず売買市場には出てきません。
特に飲食店の方達は横の繋がりが強く、何がしかの事情で手放すとしても個人間で取引をなされることが多いことから、一般市場まで出てこないのです。その際の価格は、売る側の要望通りと聞いています。当店舗もその類の店舗でしょう。
実は、私と当店のオーナー様とは10年来の飲み友達です。先だって一緒に飲んだ時に当店の話になり「もしかしたら店を手放すかもしれない」という話になりました。
その件で、本土の知人と2人の常連客からも「もしお店を手放すことがあれば、是非自分に譲ってくれ」と言われているとの事でした。この話を聞いた時、私は間髪を入れずに当店舗を預かってきたのです。当店舗も普通でしたらとても市場に出てくる物件ではないのです。
人は海を見ると心が癒されます。海が見える所に家を建てたい・海が見える所にカフェを開きたいと考えています。ところが居ながらにして海が見える所は非常に限られます。
不動産でも海が見える物件は人気が高く価格も高くなりますが、たちまち売れてしまいます。
●店内
店内に入ると、床や壁を白で統一したシンプルなカラートーンの店内に、ポイントで色を添えるかのような青く美しいオーシャンビューの光景に目を奪われます。まだメニューすら見ていないのに、このパノラマの自然画を目にするだけで、人はこのお店の期待感を大いに高めてしまうものなのです。
店内は入口からほとんどを白を基調としていますが、テーブルや椅子等にダークトーンや鮮やかな締め色を用いているので、全体的にぼやけた感じは全くありません。ディナー時のシックな雰囲気にも綺麗に馴染みます。また、シンプルな色使いながらも、ホールを仕切る壁などに岩の異素材を用いることで、空間全体の品格を上げています。
客席は、少人数テーブル席、大テーブル、ソファ席、カウンター席、そして自慢のテラス席と席数も多く、デートや女子会、各種パーティーなど多種多様なお客様のニーズに応えることができます。店内は、ひとつひとつのテーブル席の間がゆったりとしており、向きも考えられて作られているので、お食事中のお客様に隣を気にせずにゆっくりと時間を楽しんでもらうことができます。
テラス席は、店内よりさらに海を近く感じることができ、海風にあたりながらご飯を頂けるということで、連日予約ですぐ埋まってしまう程の人気ぶりです。テラスには店内のバーカウンターとは別にテラスカウンターが設けられているので、店内は通常営業、テラスは貸し切りパーティーなどの２つの形態を同時に行うこともできます。
また、当店舗は音量に関しても寛容で、店内はもちろんのこと、外のテラス席でも時折DJイベントなどを行っています。この点は、貸し切りパーティーでの営業も視野にいれている方には好条件ではないでしょうか。さらに、外のテラス席でのBBQもOKです！
●キッチン
キッチンは、ホールとの対面タイプでオープンキッチンになっています。一直線に奥へと続く構造で、お客様のいるホールから見ると、キッチンすっきりした部分のみ見えるようになっています。冷蔵冷凍庫の数や食器類の収納スペースも十分にあります。また、キッチンにも大型エアコンが設備されているので、調理中も暑さにバテてしまうことなく業務にあたることができます。キッチン奥には、外へ続く裏口があるので、従業員の出入りはお客様と分けることも可能です。
●駐車場
店舗専用駐車場はございませんが、宮城海岸線沿い一帯が無料の駐車場スペースとなっているので、車でお越しのお客様はそちらをご利用頂けます。
●お手洗い
店舗入り口そばに3ヶ所、男女別で用意がございます。また御手洗い内一室にはエアコンが設備されておりますので、夏場にも快適にご利用頂けます。
●その他
当店舗はオープンから7年と長く安定した営業を続けてきたお店です。常連のお客様はもちろんのこと、現在は口コミでの新規ご来店も多く、一年を通してお客様の入りは安定しています。オーナーが変わるとお店も変わりますが、すでに高い認知度と人気を得ている当店を引き継いだあとの営業は、ゼロからの新規開拓に比べてスタートが格段にスムーズになります。物質的なお店の譲渡だけではなく、このような付加価値も引き継ぐことのできるところが、居抜き物件の面白味でもあります。
今やスマートフォン全盛の時代です。
飲食店では、特別大きく様変わりした商品を提供しなくとも、来たお客さんがお店を気に入ってさえくれると、スマートフォンで繋がっている友人・知人に、その場で写真を瞬間的に送り、いわば勝手にお店の宣伝をしてくれます。また、SNSの利用も高まり、色使いや見た目の綺麗な食べ物や店内は、常にスマートフォンのカメラに撮り収められ、Instagram等に次々に投稿されていきます。
インターネット上のウェブ検索や、SNSを利用したハッシュタグサーチといったツールに、「♯海が見える」のキーワード、さらには「♯海が見えて♯料理も美味しいお店」となると、その集客力は何倍にも増す事でしょう。
観光客をターゲットにする場合は「海が見える」キーワードは確保したいものです。
極め付けは「夜景」です。自然が織りなす風景や多くの商業建物の灯りが造り出される夜景は、お金を出しても造れるものではありませんし、又買えるものでもありません。
「偶然が重なった傑作の場所」ですから希少価値が高いのです。
「海が見えるお店」だけでも、他店と差別化が出来ていて一歩先を行っているのです。そこに、当店のような「海が見えて、夜景も見えるお店」となると、もう言う言葉はありません。
当店は潜在的な商業的価値と資産価値を兼ね揃えた店舗なのです。
当店舗はこれだけ恵まれた立地にあり、お店が既にブランド化されていることから集客の心配はありません。お店は、現在は夜のみの営業ですが、それでいても黒字経営なのです。昼間も営業すれば、さらに稼げる伸びしろがあるお店です。当一帯は昼間でも地元客、観光客がいます。ブッフェ形式のランチ営業もできるのではないでしょうか？稼ごうと思えば間違いなく稼げます。
今一度、はっきりと伝えておきたいことは、
当店は【集客や経営が厳しくて売却する訳ではありません！】
ここ何年も黒字経営なのです。
一見の観光客は常時来店します。観光客や、地元の方や外人の常連客も相当数います。
現在も好調に営業中のお店です。そして、確実に稼いでいるお店なのです。
逆に考えると、7年も掛けて当店舗をブランド化したとも解釈できます。
（ここ2～3年の収支実績表も提示しても構いません。）
当店舗は収入物件ですから、投資物件にもなります。これからの11月、12月は稼ぐ忘年会シーズンです。当物件は、先に手を挙げた方が優先権を取ります。
遠方ですぐにはお越しになれない本土在住の方も是非、お気軽にご連絡ください。
お店を開くにあたってどの程度自己資金を用意すればいいか分からない、予定している自己資金では足りずに悩んでいる等、資金に関するご相談もお気軽にお尋ねくださいませ。まずは現在の状況を詳しくお伺いし、お客様に合ったご融資先のご提案、オーナー様との価格交渉も弊社が対応させて頂きます。
もちろん、資金調達先として公庫や創業者支援資金制度をご利用の方、また銀行からの直接融資をご検討の方も居抜き物件ご購入の相談可能です。
担当：金城
---------------当文章をご覧になられる不動産会社様へ。---------------
弊社は、どの店舗にも管理会社がいらっしゃることは十分承知しております。よって、店舗賃貸借契約へは介入は一切致しません。
どうぞご安心下さいませ。
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種別：居抜き店舗の造作売買
店舗種別：海カフェ、レストラン、バー
所在地：北谷町
坪数：79坪
備考：海が見える
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