当物件は那覇市金城の区画整理地区にあり住所は金城1丁目です。
先ず、交通アクセスが優れています。空港まで車で僅か10分位で殆どノンストップで行けます。空港に迎えがある場合でも空港に着いてから行っても決して待たせる事はありません。
モノレールを利用しても駅から徒歩で15分、タクシーでもワンコイン：500円しか掛かりません。那覇市街地に行くにもモノレールが利用でき非常に便利です。
当物件一帯は、戦後長年米軍の住宅地に占領されていた軍用地跡地です。
返還された跡地を、那覇市の都市計画で区画整理した理想的な街と言えましょう。モノレール駅と結ぶイオン那覇店を中心とした商業地域・公営団地・小中高校・公園が随所にあり、地元の方は勿論、内地の転勤族の方々には特に人気が高い地域となっています。当物件一帯は、南西向きの緩やかな丘陵地の最頂部地域にあります。少し高台のため南風が良く通り、住宅地の中でも特に人気の場所でもあります。その直ぐ近くにはがじゃんびら公園があります。この公園は山頂部に遊歩道があり、市街地を一望しながらウォーキングでき、景観ナンバーワンの公園となっています。
早速、物件の詳細をコメントします。30枚余の写真、間取図と動画から分かりますが、まず、近隣の豪邸と見比べてもタイル張りになっているので、一際外観が目に付く物件です。構造は、鉄筋コンクリート造・総流し込みでタイル張りですので、100年は持つ物件でしょう。高級・豪邸の住宅が点在する当一帯でも決してひけは取りません。
外装から推察されるように、内装材も高級の建材が使われていて、築22年が経ても床のきしみも殆ど無く、壁、床、階段部分も傷等がありません。ご家族が大切に住まわれて来たからでしょう。
物件概要は、土地は132坪の平坦地で、形状は6：4の長方形で理想的な形をした物件です。
建物は、66坪で鉄筋コンクリート造2階建勾配屋根をした構造体です。
1階の間取りは、3LDKで全て洋室で12帖・12帖・12帖で各室が非常に広く造られています。
リビング・ダイニング・キッチン：LDKは28帖もあります。
グランドピアノを置いてもゆとりがある広さです。
システムキッチンのコンロは、ＩＨ式になっていて まだまだ綺麗で取り替えなくても十分使えます。夜間給湯器もあり1分位で風呂に入れるとの事です。浴室も1.5坪ありゆったり感がありますが、
床の50cm×50cm位の部分のタイルが剥離していますからそこはリフォームが必要になります。
通常、洗面室・洗濯場・風呂場等の出入り口辺りのフロアの部分は、湿気で殆ど傷んでいますが、
それが見られません。2階への階段部分も傷が見られず新築当時の状態を保っています。
テラス部分も広く雨よけ部分が3.5ｍもあり、少々の雨では内雨もしません。
バーベキューするには「持って来い」の場所です。さらにその先には30坪以上の庭が広がります。
次に2階をご紹介します。
先ず、当物件の最大なる売り特徴は、2世帯住宅を想定して当初から外階段を備えているところです。
現在キッチンは備えていませんが、それが直ぐ取り付けられる様に水周りは準備されています。
現在、広い28帖のLDK（リビング・ダイニング・キッチン）と12帖だけの1部屋だけですが、部屋を造ろうと思えば、2・3部屋を増築する事が可能である事がこの物件の魅力でもあります。
2世帯住宅は、通常老齢の親が1階に住むので余り部屋数はいりませんが、殆どの物件が1階に部屋数が多くなっています。それでいて2階に住む若い夫婦にはまだまだ子供が小さく部屋数が必要ですが、部屋数が余り取られていません。結婚するまでは1人1人の部屋は必要になります。しかし、当物件は部屋の増築が可能な物件です。
2世帯住宅は、実家ですので結婚してからも少なくとも正月・清明・お盆には家族が集まります。
その際、出来れば必要なのが駐車場です。駐車場は多いのに越した事はありませんが、
それは無理と言うものです。当物件は現在3台ですが増やそうと思えば後2・3台は可能です。
2世帯住宅をお探しの方々には、価格さえ折り合えば、まさに理想的な物件になることでしょう。
当物件は築22年になります。現在、当物件を新築するとしたらどの位掛かるか計算してみると、土地の坪当たりの単価は、当時と大して変わってはいません。坪当たり60万円が相場でしょう。すると、60万円/坪×132坪＝7,920万円、運よく安く坪当たり50万円で買えたとしても、50万円/坪×132坪＝6,600万円。 当物件の現在の提示価格は、6,780万円ですので、
考え方によっては、坪50万円の土地だけの価格で、66坪の鉄筋コンクリート造の2階建ての建物がタダで付いている事になります。
考え方を変えて建物を解体撤去して更地にしてしまうと土地価格は60万円になります。132坪では大き過ぎるので2筆にすると、1筆で66坪になり、60万円/坪×66坪＝3,960万円。さらに、3筆にすると、1筆当り44坪、60万円/坪×44＝2,640万円。この価格となると1個人でも建売業者でも購入検討対象価格になるので、相当売りやすくなると思います。
一帯の用途地域は第一種低層住居専用地域で、ケンペイ率は50％、容積率は100％です。
土地面積132坪で ケンペイ率50％ですから 1階部分の建築可能面積は、132坪×50％＝66坪まで出来ます。現在の建築面積は、33坪位ですから 十分余裕があります。
容積率は100％ですから 建築可能容積は、132坪×100％＝132坪です。現在の容積率は66坪ですから、これ何十坪増築しても十分余裕がある と言うことです。
建物についても、22年前に遡ってみましょう。
その前に、鉄筋コンクリートブロック造と、鉄筋コンクリート造の耐久年数と、坪当たりの建築単価から簡単に説明してみます。先ず、壁の部分が大きく変わります。鉄筋コンクリートブロック造は、外壁も内壁もブロックで造られています。ブロックはご承知のように中心部が空洞になっているので、塗装しても長年経つと経年劣化が起こって浸水する事があります。
それに比べて、鉄筋コンクリート造は、外壁も内壁も型枠を組みその中に縦・横に網の目状に配筋し、そこに生コンクリートを流し込んで壁と梁部を1つの構造体にします。すると、もの凄い頑強になり、何十年経っても先ず外壁部からの浸水の可能性は限りなくゼロになります。
金融機関の耐用年数では、鉄筋コンクリートブロック造も鉄筋コンクリート造も同じ47年の評価ですが、構造関係を専門として来た私の私見になりますが、洗砂された砂と水セメント比が少ない生コンを使いメンテをしっかりすれば、鉄筋コンクリート造体は100年は持つと思います。22年前の鉄筋コンクリートブロック造の坪当たりの建築単価は60～65万円位でした。
鉄筋コンクリート造は70～75万円位でした。当物件はタイルも使い80万円も掛かっています。
新築の建設費＝66坪×80万円/坪＝5,280万円、築22年の経年を考慮して現在価値を推定する。
新築時のマイナス30％と仮定して計算すると、66坪×80万円/坪×70％＝3,696万円。
土地価格は変わらないものとして、坪当たり60万円では、7,920万円
土地価格：7,920万円、建物価値を新築時の70％とすると：3,696万円となり、
7,920万円＋3,696万円＝11,616万円。
実に当物件は1億1千616万円の価値ある物件なのです。
それが現在の提示価格：6,780万円と言うのは、現在の実質価格の58％（6,780÷11,616≒58％）にしかならないのです。価格は値を張っていますが、実質価値がある超お買い得物件なのです。
当情報は、沖縄県内は当然、全国の沖縄移住を考える方々に発信されます。
早く買い付け証明をだして、交渉権を掴む方が優位になります。
弊社は小さな会社ですが、ユーザー目線で一生懸命対応して行きます。
本当に買われる意思のある方には、家主様と価格調整も致します。
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