当物件は、沖縄県豊見城市真玉橋の高台にあります。
当物件の特徴・魅力は、何と言っても眺望の素晴らしさにあります。海抜60ｍの高台縁辺にあり、那覇市から豊見城市の市街地を180度以上の広範囲に渡り眺望できる場所にあります。
1階の居間やベランダから望む視界に遮る物は何もありません。
眼下に自然のままの手付かずの緑地帯があるだけで、まさに絶景そのものです。
2階からは、１階よりさらに輪をかけた景色が広がります。 当物件の所有者も当地を訪れた際、那覇市と至近距離にありながらこれだけの眺望が素晴らしい場所は滅多に無いと思い、価格は相場より割高でしたが購入を決意したとの事です。
物件概要としては、
土地：114坪、宅地、傾斜地、第1種低層住宅地域、建ぺい率：60％、容積率：150％
建物：49坪、構造：鉄筋コンクリートブロック造2階建
1階：約29坪、2階：約20坪、昭和61年築。
駐車場：半地下階部分（屋内）：3台（縦列や軽も含めると5台）、玄関前：1台
内容及び間取りは、
1階は約29坪・3LDK（間取り：和10帖・和7帖・和6帖・洋16帖LDK）
2階は約20坪・2LDK（間取り：和8帖・ 洋6帖・洋4帖・洋10帖LDK）
1階と2階は、通常の内階段ですが、将来の2世帯を想定して外階段でも上がれるように造られています。
外階段は、1階の建物の裏側と駐車場側から上がる階段が一緒になっていて 2階へ上る事が出来ます。
現在2階部分に玄関はありませんが、2階の4帖の洋室を改良する事で立派な玄関を造る事が出来るでしょう。
駐車場は、傾斜地を利用して半地下にしています。敷地の約80％位にスラブ（床版）が打たれています。
ベランダは1階、2階どちらも広く取られており、重量構造物でなければ、例えば住宅使用のプレハブや木造住宅等で増築する事も可能です。
2世帯にする場合に部屋が足りなくなった際でも簡単に部屋を増やすことができるでしょう。又、家庭菜園だって楽しむ事が出来ます。
1）土地価格の算出の根拠としては、
豊見城市真玉橋の当物件一帯は、住宅が張り付いて売地は殆どありませんが、類似取引事例からすると、5年前なら坪43万円位が相場です。現況はと言いますと、那覇市をはじめその近郊の住宅地の価格は、この4～5年で坪7～8万円位は上がっているものと推測されます。ここでは坪47万円が相場価格と仮定します。
当物件の最大の特徴は滅多にない絶景の眺望の土地であります。景色・眺望の良い所に住みたいと思うのは、誰でも同じです。
融資する銀行側も当然価値がある事は分かっていますが、それには明確な査定基準は確率されていません。相場と比べてどの位のプラスの価値になるかは、個々の判断基準しかありません。
そこで弊社の考えとしては
取引事例から相場価格プラス20％とします。従って47万円×1.2＝56万円になります。
よって土地面積：114坪×56万円／坪＝6,384万円となります。
2）建物価格の算出根拠としては、
過去の取引事例からすると坪40万円位が相場でしょう。
しかし現在、新築の建設費が約30％も高騰したため、中古の住宅の取引価格も同じ位上昇しています。
中古住宅の相場価格を上げる理由として、震災や原発事故の復旧工事による建設費・人件費等の高騰があります。それが、マイホームを求める民間の個人レベルまで影響を及ぼしているのです。
弊社としましては、現在の相場価格は坪40万円×1.30＝52万円と考えます。
1階・2階の合計の住居面積：49坪ですので
よって建物価格＝49坪×52万円/坪＝2,548万円となります。
3）半地下の屋内駐車場の算出根拠としては、
面積は20坪位、単価は坪当たり25万円とします。よって20坪×25万円＝500万円となりますが、これは当物件に付随するものとして、価格には計上しません。
物件の価格＝土地価格＋建物価格＝6,384万円＋2,548万円＝8,932万円≒8,900万円
当物件は鉄筋コンクリートブロック造・築33年です。風雨に曝される建物屋外は経年劣化が激しくなりますので、全面塗装・防水の必要性があります。見積もりをしますと約200万円位が出ています。
建物屋内は、建築資材等は高品質の建材を使用しています。屋内は歳月が経ても壁、天井は余り劣化、傷み等はありませんが、床部、階段部は生活して行く過程で頻繁に利用しますので、経年劣化が現れてきます。しかし当物件のように高品質の建材を使用している場合は、研磨が効きますので、研磨を掛けて塗装すれば、殆ど新築当時に甦ります。
1階部分は、リビングを除いて全ての部屋が「和室」となっています。最近では若者は勿論、高齢者の方でも洋室を好まれます。従って、全ての和室を洋室にリフォームする予定です。
壁部は高級材を使用していて殆ど傷んでいませんので現状のままでも十分と思いますが、そこは相談になります。クロスの部分は全面張替えになります。便器は全面取り換え致します。
シンク、風呂等は性能により価格の差が大きくなりますので相談で決めたいと思います。
また2部屋を1つの部屋にする事も相談に応じます。それは２階部分についても同様に考えています。
以上の施工を業者に見積りをさせたところ、約1,000万円位と出て来ました。
当物件は結構な高級建材を使用していますので、ある程度妥協すれば500万円位で収まるかも知れません。
しかし例え、リフォーム予算が500万円で収まったとしても1,000万円は値引き額と考えています。
従って、上述したが
物件価格：8.900万円－値引き額：1.000万円＝7.900万円売却希望価格となります。
一般論として、物件の土地の相場と言うのは、同地域の取引事例が根拠になっています。
しかし、現実的には、新築はしたいが、親御さんの健康不安や介護の事があり実家の近くでなければならないとか、或いは、現在通っている子供の学校区を変えたくない等々、特定の土地にこだわる人が結構います。
このような条件にこだわる人にとっては、相場は参考価格であって例え3割高であっても購入するケースがあるのです。
マンションの場合は、ほぼ同条件の物件が中古にも新築にも出て来ますので、相場価格で求める事が出来ます。
しかし、土地は変わりが効きません。条件が良い物件は高値を提示しないと買えない状況です。
平成29年3月22日、国土交通省は、2017年1月1日時点公示地価を発表しました。その中で特筆すべきは、沖縄の住宅地が全国で最も上昇していると言っています。
沖縄総合事務局によりますと、沖縄県内の住宅地の価格は、去年まで3年連続で上昇していて今年はさらに3％も値上がりしているといいます。
県外の土地・戸建ての価格は、6大都市等を除いて高齢少子化の影響で毎年毎年下がっている、といわれる中で、沖縄はむしろ人口は増加しているのです。
理由は自然出生率が他県に比べて高いことと、他に沖縄移住者が増えている事です。
日本列島は、縦に長く北海道から沖縄まで約3.000㎞と言われます。1年の半分が雪に埋もれ気温が零下にまで下がる北海道から、一方では15℃を切る期間が年間2ケ月にしか満たない温暖な沖縄まで、緯度の違いで気候の差は相当違ってきます。
沖縄は南北に細長く東西に幅がありません。さらに、高い山がないため太平洋から吹く風は東シナ海へ、東シナ海の風は太平洋に抜けて行きます。真夏の1番暑い時でもせいぜい33℃位までで35℃を超す熱帯夜もちょっと考えられません。
また真冬の身を切るような寒さもありません。過し易い温暖な気候が沖縄移住を決めた大きな理由に挙げる人が多いそうです。
そしてもうひとつ沖縄への移住の理由としてよく言われることがあります。それはこれから必ず起こるといわれる災害です。
世界一の地震国と言われる日本列島に避けても避けられない空前の大地震が待ち構えています。
その一つが東南海地方に起こる南海トラフ巨大地震と巨大津波です。30年以内に70％以上の確率で必ず起きるよ言われます。その際のの被害は死者だけで32万人、被害総額は200兆円にも及ぶと日本政府は発表しています。さらに、首都直下型地震も確実に数年以内に起きると言われます。その他、原発事故もあり即、命に関わる災害の発生が懸念されます。
当物件は、そんな懸念を払拭したい方に提案したい物件です。価格は殆どが土地の値段で占められています。
人口がこれから先も増えると推測される沖縄では、土地や戸建て物件は20年前から絶えず絶対数不足です。
土地価格は上がっても下がる事は先ず期待出来ません。
まして、ロケーションが絶景の土地となると、建物は既に張り付いていますから求めようにも存在しません。
当物件のように「一戸建ての売り物件」としてでも出ない限り入手できません。稀有な物件が当物件です。
当物件は住宅としては高価な類の物件です。物は考えようです。
当物件を自分の住宅と考えるのも良し、購入後、県外企業の社宅等や収益物件として賃貸も考えられます。前述したように、沖縄の市街地近郊の宅地は今後も、上がっても下がる事は当分考えられません。従って、不動産投資としても考えられないでしょうか。
まずは内覧する前にお電話でも頂けましたら、ご納得頂ける説明ができると思います。お気軽に御連絡下さいませ。
