環状2号線から5分、浦添市内間に景観の良い土地出ました。

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※お問い合わせの際は、 浦添市内間(うちま) 土地 とお問い合わせください

詳細情報
所在地沖縄県浦添市内間3-23-31
価格4500万円坪単価万円
土地面積93.7坪(310㎡)
建ペイ率・容積率60% / 150%地目宅地
土地権利所有用途地域第一種中高層住居専用地域
都市計画市街化区域接道・幅員東6.5m
私道負担
交通
引渡し相談取引態様一般
備考
お知らせ

※ 結不動産よりコロナ感染予防に関するお知らせ ※

現在、沖縄県内でも急激に感染が拡がっている「新型コロナウイルス」感染拡大予防の観点から、ご来店時・物件案内時には、
可能な限りマスクのご着用をお願いしております。

今日のマスク不足も深刻な中、大変恐縮な思いではございますが、物件案内時には2名~3名程度の複数名での立ち合いが予想されるため、お客様の安全を考慮の上、ご理解・ご協力頂けますよう 改めてお願い申し上げます。
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弊社のコメント

当物件は浦添市内間3丁目23-31にあります。住所は一応、浦添市の内間となっていますが、限りなく那覇市それも新都心の近くにあります。

県道82号線(別称:環状2号線)から浦添市に5~6分位入った、少し奥まった閑静な住宅地に位置します。当物件から新都心の「メインプレス」や「リウボウ」までは、渋滞でなければ12~3分の距離です。

 

物件概要
敷地面積 : 地籍図で310㎡(94坪)
用途地域 : 第1種中高層住居専用地域
指定建ぺい率:60% 310×60%=186㎡(56.3坪)
指定容積率:150% 310×150%=465㎡(140.9坪)
地目 : 宅地
接道 : 東 6.5m

 

現在、築50年位の老朽化した2階建てのコンクリートブッロック造が建っていて、築古で取り壊す必要があります。(売主負担でも可です。)
西側の隣地境界部分と東側の道路面とでは、約4mの高低差があり擁壁が必要になります。北側と南側の隣地とも4~1m位の擁壁を造る必要があります。(売主負担でも可です。)
建築可能な建物の高さは道路面より10m位までです。

 

どんな物件でも駐車場は必須条件ですので、1階部分を駐車場にして2階、3階を部屋に計画した方が良いでしょう。

エレベーターで屋上まで上れるようにすると、屋上に後50坪位の有効利用出来るスペースが確保できます。

 

更地より擁壁工事費等かさみますが、その変わり抜群の景観と50坪の用地を手に入れたも同然と言えましょう。

 

用途としては住宅及び共同住宅は勿論、店舗、事務所、飲食店や診療所や病院も建てられます。
土地面積が大きいので一戸建て住宅としては厳しいかもしれませんが、アパートは検討の余地はあるでしょう。用途地域は第1種中高層住居専用地域ですからクリニックや病院等も可です。

今は、SNSの時代です。たとえ目立たない立地でも、住所や店名や業種さえ分かればスマートフォンが案内してくれます。

 

沖縄は不動産価格が上昇しています。国土交通省は2019年度の公示価格を発表しています。それによると、沖縄県内ほ住宅地、商業地、工業地の全用途平均変動率が前年度比プラス9.3%です。6年連続上昇し、3年連続全国トップの伸びを示しています。
勝ち組と言われる「東京、大阪、名古屋」の三大都市圏の上昇率でさえ商業地は+5.1%、住宅地は+1.0%です。
それに比べて、都道県別の上昇率は、沖縄県が商業地:10.3%、住宅地:8.5%で共に全国トップになっています。

県内のシンクタンクのりゅうぎん総合研究所やおきぎん経済研究所や海邦銀行系の海邦総研のどのシンクタンクも「地価の上昇は今後も上昇傾向が続く」と予測しています。
国土交通省も転売目的の取引が相次いだバブル期と異なり「経済活動の裏付けがある上昇」とコメントしています。

 

当物件辺りの類似する売買事例を調査しました。売り土地で過去5年間に1件だけ成約事例がありました。

 

地目:宅地で39.31坪・所有権・第1種中高層・接道状況:北・4.5m・私道に14.3m接道の物件です。
2018年7月13日に売り出し⇒2018年8月30日に成約して、坪当たり59.52万円でした。

この辺りには先ず売り物件が出てきません。最近5年間で売物件は上記の物件のみです。それに、当物件のように用途地域が第一種中高層住居専用地域以上で事業出来る規模の土地は滅多に出てきません。中古物件を購入し解体し更地にするしかありません。

 

沖縄の地価は、今後数年においては上がっても下がることが期待出来そうにありません。
坪当り65~70万円位は考えておかないと入手出来ないと考えたいた方がいいでしょう。

 

当物件の売値は6,500万円を予定していましたが、4,500万円に値下げします。ただし、現状渡しとなります。