都会への利便性×静かな住環境。環状2号線から車で5分、浦添市内間に景観良好な売土地が出ました！

※ 結不動産よりコロナ感染予防に関するお知らせ ※

当売物件は、沖縄県浦添市内間3丁目23－31に所在します。住所上は「浦添市」となっていますが、当物件は浦添市と那覇市の丁度境界線近くにあるため、限りなく那覇市に近い感覚で、さらに商業の中心地である那覇新都心へのアクセスが抜群です！

当物件から那覇新都心にある大型ショッピングモール「サンエー那覇メインプレス」やスーパーマーケットや日用雑貨の揃う「天久りうぼう楽市」までは、車で８～10分程度の距離でアクセスすることができます。

お車でご移動の場合、県道82号線（別称：環状2号線）から浦添市方面に向けて5～6分程走らせたところにある閑静な住宅地に当物件は位置します。立地環境としては、大通り沿いではなく少し奥まった場所になるため、物件周囲は騒音も少なく落ち着いた住環境です。

物件近くには沖縄県立浦添高等学校をはじめ、内間幼稚園、内間小学校等の教育施設もあるので、治安の良い住環境がファミリー層には特におすすめです。

【　物件概要　】

敷地面積　：　地籍図で310㎡（94坪）

用途地域　：　第1種中高層住居専用地域

指定建ぺい率：60％　310×60％＝186㎡（56.3坪）

指定容積率：150％　310×150％＝465㎡（140.9坪）

地目　：　宅地

接道　：　東　6.5ｍ

現在、築50年程の老朽化した2階建てのコンクリートブロック造が建っており、土地利用の為には解体する必要があります（解体費用に関しては売主負担も可能です。）

また、西側の隣地境界部分と東側の道路面とでは約4ｍの高低差があるので、擁壁が必要になります。同じように北側と南側の隣地とも約4～1ｍの擁壁を造る必要があります（こちらも売主負担可です。）

取り壊し後、建築が可能な建物の高さは、道路面より10ｍ位までとなっています。

ここから、当物件の活用事案をお話させて頂きます。

沖縄は依然として完全なる車社会です。そのため、例えどのような建物を造ったとしても「駐車場」は絶対的な必須条件になるので、建築の際は1階部分を全面駐車場にし、2階・3階フロアに各部屋を造る計画した方がより効率的に面積を活用できるはずです。

また、エレベーターを設けて建物の屋上まで上れるようにした場合、さらに50坪位の有効利用できるスペースが屋上に確保できることになります。

土地に建物を建てるということは、更地のまま維持する時と比べて、もちろん擁壁工事費等が掛かることにはなります。しかしそのコストを掛けた先には、抜群の景観とプラス50坪の用地を手に入れたとも言えるメリットがあります。

当物件の用途地域は「第1種中高層住居専用地域」なので、クリニックや病院等も営業可能です。用途としては、診療所や病院から、店舗、事務所、飲食店まで様々な業種に合わせて建てることもできます。

今は、Googleマップからのナビ案内や各SNS媒体から発信される情報が目覚ましい時代です。ひと昔前では見向きもされなかった商業地から外れたお店であっても、今では需要とクオリティーさえ認められればたちまち日の目を浴び、大繁盛することも叶うようになりました。

もちろん、住宅及び共同住宅として建築することもできます。

土地面積が広いので、一般的な一戸建て住宅としては土地を持て余してしまう可能性がありますが、その分アパート等の大型建築としての検討の余地はあるでしょう。アパートであれば、ご自身やご家族がそこに住むこともできますし、他の部屋を賃貸して家賃収入を得ていく収益物件として活用していくプランも可能です！

沖縄県は毎年不動産価格が上昇し続けている場所です。国土交通省は2019年度の公示価格を発表し、それによると、沖縄県内は住宅地、商業地、工業地の全用途平均変動率が前年度比プラス9.3％となっています。6年連続で上昇し、今では3年連続全国トップの伸びを示しています。

商業の勝ち組と言われる「東京、大阪、名古屋」の日本三大都市圏の上昇率でさえ、商業地は＋5.1％、住宅地は＋1.0％です。

それに比べて、都道県別の上昇率は、沖縄県が商業地：10.3％、住宅地：8.5％で共に全国トップとなっています。

県内のシンクタンクである、りゅうぎん総合研究所、おきぎん経済研究所、海邦銀行系の海邦総研、どこも「沖縄県の地価上昇は今後も上昇傾向が続く」と予測しています。

国土交通省も転売目的の取引が相次いだバブル期と異なり「経済活動の裏付けがある上昇」とコメントを発表しています。

当物件周辺における類似する売買事例を調査しました。結果、売土地で過去5年間に1件だけ成約した事例がありました。

地目は宅地・39.31坪・所有権・第1種中高層・接道状況：北・4.5ｍ・私道に14.3ｍ接道の物件です。2018年７月13日に売り出し⇒2018年8月30日に成約、坪当たり59.52万円でした。

当物件周辺ではなかなか売物件が出てきません。実際、直近5年間での売物件は上記の物件のみです。加えて、当物件のように用途地域が第一種中高層住居専用地域以上で事業が可能な規模の土地は滅多に出てきません。そうなると、事業を計画した場合は中古物件を高値で購入し、解体、更地にするしかありません。

沖縄の地価は、今後数年間において上がることは見込みができても、下がることはなかなか期待できそうにもありません。下がらない場合、坪当り65～70万円程度は掛かると考えておかなければ、土地の入手はできないと考えた方がいいでしょう。

当物件の売り出し価格は、当初6,500万円でしたが、状況に応じて値下げの交渉も可能です。
（ただし、引渡しは現状渡しとなりますことをご了承ください）

価格改定　6,500万円→4,500万円→3950万円（令和2年11月18日現在）