【再募集】家賃9万円で賃貸入居・1080万円で売買所有 いずれもOK！那覇市東町スナック居抜き、収益物件としてもオススメです！

※ 結不動産よりコロナ感染予防に関するお知らせ ※

＜弊社のコメント＞

通常、弊社がお預かりしている居抜き店舗は、店内外の造作や設備の買取り、つまり「売買」条件が前提です。しかし今回ご紹介する居抜き店舗は、入居までに2通りのルートがあります。

A.　設備付き賃貸物件として入居する。

B.　設備付き売買物件として購入する。

それぞれA，Bでどのような使い方になっていくのか、シミュレーションで見ていきましょう。

■パターンA：設備付き賃貸物件として入居する場合

こちらは、家賃が月額9万円（敷金1ヶ月分、礼金無し、その他管理費等あり）で入居できる、いわば普通の「賃貸物件」としての扱いです。入居の際は、既にある造作設備一式は付帯設備になるため、これらを買い取る必要はありません。つまり、ゼロです。

＜1年毎の賃貸料金の累積一覧＞

1年間で、9万円×12ケ月＝108万円

2年間で、9万円×24ケ月＝216万円

3年間で、9万円×36ケ月＝324万円

4年間で、9万円×48ケ月＝432万円

5年間で、9万円×60ケ月＝540万円

6年間で、9万円×72ケ月＝648万円

7年間で、9万円×84ケ月＝756万円

8年間で、9万円×96ケ月＝864万円

9年間で、9万円×108ケ月＝972万円

10年間で9万円×120ケ月＝1080万円

10年間では1000万円を超え、1080万円もの支出になります。もちろん、これは家賃ですので返って来ることはないお金です。

■パターンB：設備付き売買物件として購入する場合

こちらは、お部屋自体の所有権を買う、という選択肢になります。つまり、入居をするときは既にお店ごとご自身の所有物となっているため、管理費等を除く毎月の家賃や敷金を支払う必要はありません。店舗価格は1080万円ですので、1080万円で店舗そのものと造作設備一式の所有権を得ることができます。区分所有権のあるマンションの店舗なのでもちろんご自身の名義で登記もできますし、抵当権の設定もでき担保にもなりますので、銀行の融資も受けることができます。

仮に1,000万円を利率2.5％で15年融資を受ける場合、ざっくり計算してみると・・・

元本：10,800,000÷（12ケ月×15年）＝60,000円

利息：（10,800,000×2.5％×15年）÷（12ケ月×15年）＝22,500円

毎月の支払額＝元本＋利息＝60,000＋22,500＝82,500円

毎月の支払額は82,500円になり、賃貸時の家賃（90,000円）との差＋7,500円で銀行への支払いができる計算になります。

購入後の毎月のローン支払いは、買った資産を分割で支払いをしている状態です。15年後は、毎月支払っていたローンの返済も終わっているので、その物件は晴れて自分の物となります。

言葉を変えれば、15年間で1,000万円近くの資産を造ったことになるのです。

もちろん、ご購入後はご自身で経営をされてもいいですし、物件オーナーとなって第三者に賃貸として貸し出すという投資物件としての使い方もおすすめです。自分自身が大家になり店舗を貸すことで毎月安定した家賃収入が入って来るので、完済後は生活の足しにも年金替わりにもなります。 ここが、何十年経っても自分の物になる事のない賃貸入居と一番異なる、売買物件の蜜の部分です。

賃貸物件と売買物件の見方、そして売買のメリットが分かったところでよく聞かれる質問が、「店舗を購入して、はたして支払いをしていけるだけの集客ができるでしょうか？」というものです。次にこれにお答えします。

まずは、集客面で一番ポイントになる立地面からご説明していきましょう。

当店舗の立地は、沖縄の中心都市・那覇市の商業地域になります。公共交通網からのアクセスも抜群で、沖縄都市モノレール旭橋駅からは徒歩約3分圏内、新設された沖縄バスターミナルからも徒歩5分圏内です。沖縄県の交通の大動脈といわれる国道58号線から入ってすぐの角地立地にあり、店舗の半径100～150ｍ付近には、10件程の大きな観光ホテル、ビジネスホテル、商業テナントビル、東町郵便局、KDDI沖縄支社ビル、日本生命那覇支社、分譲マンション等々、多岐に渡る事業社が集中して軒を連ねています。当店舗は沖縄県の中でも最も活力のあるビジネス街・そして飲み屋街も近い立地なので、ビジネス、観光、地元客と客層のターゲットを幅広く持てるのも大きな魅力です。

そして、当店のビル・マンションは「東壱番館」という地域では名の馳せたビルです。1階には飲食店、地下にはスナックが入っている商業テナントビルなので、地元客はもちろんですが、仕事や観光で来沖した一見さんも良く利用されています。一見さんはお店を気に入ったら常連客になります。常連客になると、次は飲み仲間を連れて、次は会社の会合に、等どんどん使ってくれるようになります。つまり、お店の経営にあたっては、この「常連客」を如何に魅了し、強いお店のファンにしていけるかが、安定経営のキーポイントになります。建物自体の立地や知名度の条件は既に出来上がっています。全くのゼロからの新規立ち上げよりははるかに集客へのハードルは低いはずです。あとは、あなたのアイデア・工夫次第です。

ここからは、もう少し踏み込んだスナックの集客・店舗経営について考えてみたいと思います。

通常、新しい飲食店が人気の繁盛店になるには、基本的にはまず提供する料理やお酒が美味しい事が最低条件で必須条件です。そこに付随して、お店の立地条件や駐車場の有無（アクセス面）、家賃等の固定費、プロの調理人を始めとするスタッフ人件費や、お店全体に掛かる光熱費、水道料、食材費等の費用面（金銭面）のバランスも絶対条件となります。特に、毎月一定額で必ず出ていく固定費や人件費は、どれだけ経営が苦しくても待ったなしです。つまり、最低限の売り上げ金も確保する為にはそれ相応の絶対数の集客も確保しなければならず、それを無くしてお店を続けていくことは決してできません。それゆえ、飲食店には繁盛店としての夢もある一方で、経営に苦しむオーナーが絶えず、心労や悩みが尽きないものなのです。

では、これが一般的な飲食店ではなく、「カラオケスナック」となるとどうでしょうか。

固定費は、もちろん一般的な飲食店と何ら変わらず払わなければなりませんが、それ以外が変わってきます。提供する料理はそのほとんどがメインであるお酒の肴くらいで済むので、キッチンに常駐させるようなプロの調理人はいりませんし、食材に掛かる材料費もそれほど掛かりません。大人数向けの大量な調理や中華のような火力のいる料理をするわけでもないので、もちろん、ここで光熱費や水道料金の差も大きく出てくるでしょう。そして、調理に掛かる労力自体が少ないのに比例して、ホールとキッチンを行き来しなければならないスタッフの数もぐんと減るわけです。経営者であるママは別として、2～3人程のスタッフに対する人件費を考えればいいだけなので、多くのスタッフを必要とする一般的な飲食店とは様相がだいぶ違ってきます。もちろん見方はこれだけではないはずですが、これらの側面から考えると、スナック経営は「リスクが少ない類の職業」とも言えるのです。

バブル景気以降、スナックの数は減少しています。カラオケ専門店や居酒屋人気などに押され、スナックの開業は一時よりブームは去りましたが、まだまだ新規開業の人気は根強くあります。元々、若い頃にスナックやクラブなどでお勤めになっていた方々にとっては、自分の店としてのクラブ・スナックの開業はキャリアの一種であり、とても人気の高い職業です。これまでの自身の経験を活かせる仕事として今後は何ができるのか、その考えの先にある希望の多くは「いつか、自分のお店を持ちたい」という夢に繋がるものです。そして、収益面でもスナックはあらゆる飲食店の中でも特に利益率が高く、現金商売なので収益性のすぐれた職業ともいえるのです。ゆえに、最盛期のブームは去った現在でも売上・利益をしっかりと確保しているお店もたくさん存在しています。

お客さんの入る、儲かるお店にできるかどうかは、経営者であるママの実力・器量に大きく掛かっているといっても過言ではありません。そこに好条件に繋がる立地や周囲のお店との相乗効果が揃っていれば、文句はないでしょう。

また、大事なことがもう一つあります。

スナック経営において 水商売の経験は絶対条件ではありません。たとえ、大きなクラブのホステスでナンバーワンの売り上げを誇っていた接客においてプロ中のプロの人であっても、いざお店を動かすとなると、「経営者」としてのセンスは素人からスタートします。ゆえに、ご自身に業界での勤務経験がなくとも経営的センスさえあればスナックは開業は可能です。もちろん、全く経験のない場合は他のお店に勉強に行ったりと、それなりにご自身で勉強する姿勢も重要です。

当店舗の売買所有の場合、いくらで物件を購入できるか、そして銀行の借入額・その利率によっては相当の利回りも期待できます。当居抜き店舗は、賃貸としての入居・売買としての所有、いずれにも対応した物件です。条件が柔軟な分、希望者が複数名いらっしゃった場合は早く手を上げた方（正式に申込書提出にて意思表示をされた方）が優先権を取る可能性が高くなります。

物件の詳細、気になる事などございましたらお気軽にお問合せください。

担当：金城（営業・居抜き）

-----当文章をご覧になられる不動産会社様へ。------

弊社は、どの店舗にも管理会社がいらっしゃることは十分承知しております。

よって、居抜き売買の際に、貴社への店舗賃貸借契約への介入は一切致しません。

どうぞご安心下さいませ。

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種別：居抜き店舗の造作売買

居抜き店舗種別：スナック、ガールズバー

所在地：沖縄県那覇市

坪数：12.14坪

備考：居抜き、賃貸、売買