那覇・奥武山公園隣接マンション！バルコニーからは迫力満点の打ち上げ花火が見え、多方面へのアクセスも良好！那覇での暮らしに便利な生活環境です。【徒歩】壺川駅約6分、国際通り入口約15分／【車移動】那覇市役所約6分、那覇空港約8分、近隣スーパー各店約6分。

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Fステージ奥武山公園マンションは2006年5月に竣工された総戸数83戸の15階建てのマンションです。

那覇市奥武山町、国道331号線沿いにあり、那覇港、国場川、奥武山公園に囲まれたロケーションの中に建っています。

周辺環境は沖縄県庁、那覇市役所の行政機関をはじめ税務署、中央郵便局、銀行、ホテル、スーパー、コンビニ、病院、学校など、生活するには十分すぎる環境が整っています。

徒歩での移動は壺川駅約6分、国際通り入口約15分。車での移動は那覇市役所約6分、那覇空港約8分、近隣スーパー各店約6分となっており、どこへ行くにも交通アクセスが良好で便利な生活環境です。

奥武山公園について

このマンションの最大の特徴としまして、奥武山公園に隣接していることです。

奥武山公園は、昭和34年6月に開設された県内初の運動公園で約25ヘクタールの広大な敷地を占めています。

広い公園内には、第2種公認競技に認定される陸上競技場をはじめ、沖縄セルラースタジアム那覇や武道館、弓道場、50ｍプールやテニスコートなどがあり、年間を通してスポーツの行事が開催されています。

また園内は緑豊かな環境で、散歩やジョギングを楽しむ人たちが一日を通してみられます。公園まで車で乗り付ける必要もなく、マンションの敷地から出て、すぐに散歩やジョギングが始められるなら、無理なく毎日続けての健康づくりに取り込むこともできそうです。

奥武山公園のもう一つの特徴として「産業まつり」や「那覇まつり」などのイベントのメイン会場としても活用されています。その際に打ち上げられる花火は那覇市民が最も楽しみにしており、遠くからも大勢の人が見物に訪れます。バルコニーは花火が上がる公園側の方向に向いているので、部屋から迫力満点の打ち上げ花火を見ることができます。

他にも、園内には神社があり、年末年始には参拝される方で賑わいます。県民にとても馴染みの深い施設となっています。

当マンションは建設中から話題のマンションで竣工前に完売しています。

築16年になりますが今でも人気があり売買市場には滅多に出て来ません。稀に出ても短期間で売れています。需要が多いため販売価格は下がるどころかむしろ上がっているのが現状です。

なぜ、当マンションの価格が下がらないのかを推察してみると、まずひとつに全体的なマンションの市場価格の高騰と、もうひとつは、当マンション自体の立地の特徴からくるものだと考えられます。

マンションの価格の高騰について

平成30年に沖縄県の国内外の観光客数がついに1,000万人を突破しています。

沖縄県は東南アジアでの地理的位置とその自然環境において、日本のハワイになるポテンシャルがあると高い評価を受け、国内外の企業や投資家からリゾートホテルや観光ホテル等の建設に大規模な先行資本投資が行われました。

沖縄本島のみならず宮古島や八重山諸島の離島に至るまで海が見える地域なら、リゾートホテルの建設用地として、デベロッパー達が競って買い上げ、相場の十何倍と想像を絶する価格での取引もあったといわれています。

分譲マンションも供給過剰と言われていましたが空前の低金利と沖縄への投資ブームも手伝い、那覇市街地ではマンション用地確保に価格が相場の3～5倍に上げられました。当然、マンションの販売価格も高値になりますが、それでも竣工前には完売される旺盛な需要があり完全にバブルの状況でした。このような経緯もあって、沖縄の不動産の価格は、住宅地を始め商業地、工業地の全てで全国一の上昇率になっています。当然、新築マンションの価格が上がり、それに伴い中古マンションも高くなっていきました。

Fステージ奥武山公園マンションの立地

「海が見える」とか「緑が多く景観が抜群に優れている」とか、あるいは県外では「駅が近い」等、立地面の優れた特徴を兼ね備えているマンションは、ある程度の築年数が経過しても需要が保たれやすく価格はあまり下がりせん。

つまり中古マンションの売買価値は減価償却ではなく「立地」となっているのです。

その立地という観点からいえば、当マンションは都市機能の利便性と緑溢れる環境が調和した魅力的な立地のマンションとして位置付けされるでしょう。

住戸の中身はリフォームでいくらでも新しくできますが、立地は変えられません。当マンションの人気が高く、なかなか、価格が下がらない理由がここにあると思います。

Fステージ奥武山公園の中古相場の価格推移

参考相場価格　 4480万円～5804万円

参考相場単価  2022年8月の相場単価　㎡単価：62.2万円　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　坪単価：205.6万円

　　　　　　2021年8月の相場単価より㎡単価で16万円上がっています。

那覇市の中古マンション  8月の相場平均　㎡単価：37.5万円　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　坪単価：124万円

Fステージ奥武山公園と那覇市の中古マンションの相場平均を比較すると、

62.2万円÷37.5万円＝1.65となり　那覇市の中古マンションの相場平均より約65％位も高くなっています。

過去の販売実績からFステージ奥武山公園の販売価格を見ますと

当マンションは専用面積が72㎡　3LDK　4階以下の低層階でも4,500万円位しています。5階～14階で85㎡位は殆ど5,000万円を超しています。

ちなみに5000万円クラスの居住者は県外の方が多いです。

今回売却予定のマンションの概要は　専用面積：72.41㎡　3LDKですが、

販売価格を算出してみますと

72.41㎡×62.2万円/㎡＝4,503万円　となりますが、

今回早急に手放さなければならない事情があっての売却です。売主様にとっては住み慣れたマンションで愛着もありますが　3,300万円で売却いたします。

売主様は、大事に綺麗に住まわれています。しかし16年もたてば、さすがに畳やクロス、ソファーを置いた後の床の日焼けもあります。

そこは綺麗にリフォームをしてお引き渡しいたします。